从炒房价到炒房租,追问房租暴涨背后的几大疑

作者: 财经新闻  发布:2019-08-09

奥门永利总站网址 1资料图:租房广告栏。 图片来源:视觉中国

房租暴涨,成了这个盛夏的热词。在“房住不炒”“租购同权”的调控背景下,部分热点城市房租上涨明显。曾被寄予厚望稳定市场租金水平的长租公寓,反成房租上涨的新推手。房价、租金一波未平一波又起,从炒房价到炒租金,楼市为何“按下葫芦起了瓢”?

追问“租不起”

长租公寓成为房租上涨新推手

房租暴涨突然显现在几个一线城市。

“我的工资还没涨,房租就先涨了。”毕业仅一年的张楠为了节省开支,租住在了离上班地点较远的北京昌平回龙观,但8月中旬她还是收到了房东的涨租通知,租住一间卧室的她每月需要多交500元,租金涨幅接近20%。

而人们发现,这背后除了原本就紧张的

在各地高校毕业生交流群里,房租上涨的话题,伴随着“躲过了高房价,躲不过高房租”“楼市在用租金暴涨惩罚不买房的人”等自媒体标题,催生了不少焦虑情绪。

供需关系外,或许还有新晋资本的参与和推动,

中国房价行情网数据显示,北京7月房租较2017年同期涨幅高达20.3%。成都、广州和深圳等10个人口净流入城市的整体房租涨幅也达到20%。

但是在这场万众对资本热烈的审判背后,

由于毕业季、求职季、开学季叠加,7、8两月是租房高峰期,往年租房市场和价格的确都会迎来一波热潮。但今年,长租公寓成为房租飙涨的新推手,尤为引人关注。

房租暴涨被分析出多种原因。

北京自如租客张女士选择了自如寓的一间南向主卧,她告诉记者:“租金为每月2490元,此外每年还有2000多元服务费。今年房租上涨不少,去年每月1800元左右就能租到这样的房间。”

是否应该急急给资本判刑?

中介抢房囤房,扰乱租房市场

而政府又应该扮演什么样的角色?

长租公寓租金为何飙涨?北京天通苑120平米三居室月租金被自如和蛋壳两家长租公寓运营机构竞价,从7500元炒到10800元的网帖引发舆论大哗。

中国新闻周刊记者/毛翊君

“我爱我家”原副总裁胡景晖表示,以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场20%到40%的价格在争抢房源,人为抬高收房价格。

房地产论坛水木社区里的帖子终于引爆了人们对房租上涨的情绪。而此时,正值8月,租房的旺季。

事实上,长租公寓运营方“囤房”的现象在其他热点城市也不罕见。一位深圳中介表示,深圳许多小区里的房源都被长租公寓“扫光”,当零散房源都被大供应商收入麾下,租金话语权自然也被他们掌握。

一位自称是天通苑房东的人,给帖子打上了“资本盯上租房,要吸干年轻人的血”的标题。他写到,自己拥有一套120平方米的三居室,出租时预期价位在7500元/月,而后引来自如和蛋壳公寓的争抢,两家中介公司相继抬价之后,房子以10800元托给了蛋壳公寓。

除了恶性抢夺房源,长租公寓产品的高端化、贵族化趋势也在推高整体房租价格。半月谈记者在上海调查发现,即使身处远郊区,品牌长租公寓的一居室月租金也普遍在3000元以上,两居室在5000元以上,一些长租品牌在装修、区位、品牌溢价上大做文章。

而此时,原我爱我家副总裁胡景晖高调辞了职,放出长租公寓运营商以高出市场价20%〜40%的价格争抢房源的消息,矛头直指自如和蛋壳公寓。而后,他自己通知十余家媒体,又三次更改地点,最终在通州宋庄开了个人发布会,要向政府“隔空喊话”。

中原地产首席分析师张大伟认为,很多中介机构或长租公寓运营商在租赁市场的主要业务是低价囤房,包装高价出租,赚取租金上涨的差价。甚至有部分中介机构有意发布区域市场价格大幅上涨的数据,制造市场上涨预期。

8月19日,北京房地产协会约谈了自如、相遇、蛋壳公寓等10家主要的住房租赁企业负责人,要求其承诺不涨租金,同时拿出共计12万余套库存房源投向市场。

过度加杠杆,资本玩起“空手道”

在这场万众对资本热烈的审判背后,房租暴涨被分析出多种原因。是否应该急急给资本判刑,而政府又应该扮演什么样的角色?

事实上,随着金融政策对住房租赁市场的支持力度不断加大,站在风口上的长租公寓企业纷纷扩规模、借助资本的力量跑马圈地,由此衍生出诸多金融创新产品,如住房租赁类REITs(不动产信托投资基金)、ABS(以项目所属资产为支撑的证券化融资方式)、住房租赁专项公司债券等。

一线城市房租异动

截至目前,已有12家公司提交了发行住房租赁专项公司债的申请,发行规模总计618.8亿元。长租公寓租赁市场资产证券化步伐也明显加快,以租金收入或物业所有权为底层资产的资产证券化产品已发行数十单,金融创新产品层出不穷。

房租成为热点话题时,李海波正在跟自如的管家争吵。

奥门永利总站网址 ,为何住房租赁企业如此热衷融资?业内人士指出,融资后,住房租赁业务的发展模式就变成了“拿房-出租-融资-再拿房”的循环,可以快速扩大市场份额。

他看见自如公司在8月20日发了声明,表示“全国九城续约房源租金较去年签约价涨幅不超过5%。”而自己位于望京“慧谷阳光”的房子在8月24日到期,管家在8月9日让他续了费,一年前3060元的房租涨到了3890元,涨幅约27%。这是打完服务费8.8折之后的结果。管家告诉他,因为是老客户,才争取下这个价格,不然得交的是4290元,而且不尽快交就没有优惠了。

一位资深券商人士透露,对于目前盈利前景并不明朗的长租公寓行业,通过囤房、炒房租能让“羊毛出在猪身上”,即用租房的生意,赚金融的钱。“这一模式的本质是利用租客和房东信用,通过租房类贷款为运营商提供扩张资金,堪称‘无本万利’,既可加快投资资金回笼,亦可将资金快速循环至下一批房源的获取、装修、运营等方面。”

这是一套三居室的房子。其中一间是客厅的隔断,也就是李海波的屋子,15平方米左右。因为公司搬到望京,他也从北京南部的丰台搬了过来,租金涨了一倍,但只要十分钟就能到单位。时间成本在他看来更为重要。

“房租不炒”亟待落实

在今年,公司再次搬迁,移到了中关村,他为此要付出一个小时的地铁车程和每月200多元的交通成本。此次房租涨价,他决定要个说法。他把自如“全国九城续约房源租金较去年签约价涨幅不超过5%”的回应发给管家,管家告诉他,得按照8月9日续费的日期来看,这在自如公布回应之前,所以没有办法再调整房租。李海波一怒之下拨打了12315投诉。

贝壳研究院院长杨现领认为,房价主要影响的是投资,租金主要影响的是消费。一定程度上,租金如果上涨过快,影响低收入家庭和流动人口实现租赁上“住有所居”,将会影响整体的社会稳定,可能引发的风险更值得警惕。

而这轮房租波动,究竟涨幅多少,涉及区域如何,并没有权威的数据和准确的统计。从北京市统计局提供的数据来看,今年7月,居民租赁房房租的环比涨幅是0.2%,同比涨幅为2.8%,1〜7月的涨幅则是3.1%。这与链家旗下的贝壳研究院所提供的今年7月租金环比上涨2.6%,以及胡景晖所说的环比上涨6.2%,均不相同,甚至大相径庭。

胡景晖认为,租赁企业不断通过融资扩大规模、滚动发展,占有市场大部分房源,最终将形成“垄断”,获得租金定价权。

另一个数据来自中国房价行情官网。同样是今年7月,显示的北京住宅平均租金为92.33元/平方米·月,同比上涨21.89%,环比上涨2.63%。而成都住宅平均租金为32.38元/平方米·月,环比上涨0.45%,同比上涨30.98%;此外,重庆的平均租金则为29.83元/平方米·月,同比上涨26.44%,环比上涨0.57%,皆远高于北京。

与此同时,在大量社会资本涌入长租公寓领域的背后,由于欠缺准入门槛、标准规范以及法律法规,市场发展良莠不齐的问题日渐突出。一些不具规模的企业跟P2P等小额贷款公司合作,过度使用杠杆增大了住房租赁企业和租客的风险,一旦经营不善,甚至会出现P2P卷钱跑路的情况。

从《中国新闻周刊》所问及的十余个位于北京不同区域的租客的回答来看,涨价并不普遍。有位于通州果园和西城广安门的租客并未感受到房租上涨;也有租客在大兴长丰园的房租从3500多元涨到了4500多元,从而搬到了通州北苑,以2350元租下了此前1800元的一个房间;一位海淀的租客正好赶上了约谈之后的续费,原先涨价1000元的费用被压到了100元。

房租高企背后的资本投机已引起监管部门警觉。针对长租公寓非理性推高房租的现象,多地已经开始行动。据不完全统计,7月份以来已有北京、上海、深圳、南京和西安等23个城市出台住房租赁新政,通过用地保障、增加房源投入、规范住房租赁交易服务和增加租房补贴等举措,促进住房租赁市场健康发展。

8月17日,胡景晖在一场电话会议中炮轰了自如、蛋壳公寓等长租公寓运营商,通过抬高收房价格而扩大房源数量,成为租金暴涨的导火索。他称,大规模长租公寓资金链出现断链,比P2P暴雷后果更严重。围绕房租的舆论似乎就此走上高峰。

专家认为,打击炒房租行为,从根本上讲还是要增加供给、优化供给。杨现领表示,在未来一段时间内,一线和部分二线城市都将面临有效供给不足的矛盾,租金稳定的关键在于纠正当前和潜在的供求失衡。(半月谈记者 郑钧天 何曦悦)

国务院发展研究中心研究员刘卫民对《中国新闻周刊》表示,这次主要还是一线城市的房租异动,重要的原因在于供求偏紧。

此次约谈之后,10家企业分别拿出了如下数量的房源:自如8万间、相寓2万套、蛋壳公寓2万间、中天置地1500间、乐乎公寓1000套、小家联行1000间、魔方公寓900间、美丽屋775套、世杰佳园400间、润邦润家150间。

而对于全北京出租房源的总数,也未有官方数据。链家集团董事长左晖曾公开提到,这个数目大约在750万套上下。据公开资料,自如所有的房源是70余万套。

《中国新闻周刊》向蛋壳、自如询问房源等数据,均被拒绝。而蛋壳公寓一位内部人士对《中国新闻周刊》称,此次承诺的这2万间房源,是指未来两个月内,租赁到期而被释放出来的,以及在预估中,将要收房和准备装修装配的。

贝壳找房回复《中国新闻周刊》,就北京地区而言,贝壳租房频道的在线可租真房源接近5万套。其平台上,北京市每月到期重新上线或新开发房源在2.5万套左右。在线房源中,朝阳区占比最大,接近三成;丰台、海淀、通州分列2、3、4位,占比均在10%左右。

相比之下,来自链家研究院的一则数据显示,2020年,全国租房人数将达到1.9亿。这既是租房的缺口,也是长租市场的争抢空间。

政策的空间

这个空间,链家研究院院长杨现领已有预测。他在2016年底发布的行业研究报告中提及,2020年和2025年,中国房产租赁市场的租金规模分别约为1.6万亿元和2.9万亿元,而到了2030年将会超过4万亿元。

这样的积累和发展要从2010年开始。

当年4月17日,国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,其中,要求“调整住房供应结构”“房价过高、上涨过快的地区,要大幅增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应”。

而后,公寓市场开始蠢蠢欲动。魔方公寓、You 、未来域、优客逸家等企业开始盯住中低端公寓,专门针对青年流动人群。随后一年,链家公司的自如也开始正式启动。在2013年,魔方公寓获得了A轮投资,数目达数千万美元。

李海波在2012年来到北京,刚毕业的他在丰台挑中自如的出租房,一两千元的租金和整洁的房间让他觉得是合适的。毕竟,离公司不远,也省去了自己鉴定房东的麻烦。他在那个房子里一住三年,直到公司搬迁。

2016年后,新的公寓品牌不再增多,李海波也在习惯下认定了自如。长租公寓企业也开始转向运营。据公开数据,这时的公寓企业已经超过千家,有17家品牌拿到了资本的投资,另一方面,国企开发商开始试水租赁市场,长租公寓的格局发生转变。

“一线城市处在调控的状态。”国务院发展研究中心研究员刘卫民称,“也就是,限购、限贷之下,二手房业务不是特别好做,也会加强对租赁业务的投入。”

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