长租应接所,重新挺立在东四环

作者: 奥门永利官网误乐域  发布:2019-08-08

  《北京城市总体规划》发布,将20年后的北京呈现在世人面前。

随着一、二线城市拿地门槛的不断增高,现有存量房成为房企眼中的新“猎物”。或通过收购,或通过签订长期租约的方式,获取存量物业。在进行升级改造后,以出售、长租公寓出租、创客空间、写字楼出租等不同的方式,全新呈现。

  从这个规划里可以明确看到,北京城将发生几十年来最大的一次变革,各大房企势必会参透其中的深意,也必然将参与到这一伟大的城市进程之中。

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  “城市更新”无疑是其中的一大主题,如何挖掘可能的机会?值得深入探讨。

存量房市场亟待挖掘

  先认清形势,再有所作为。

城市存量资产改造与运营,已是大城市应对新增可供开发土地萎缩、土地价格高企、房地产发展商获取土地困难、竞争激烈,但城市又有更新改造需求要面临的发展课题。

  1、地难拿,豪宅或边缘突破

北京万科正在实施的“曼哈顿计划”,具体就是北京万科会收购一些北京的存量房地产项目,然后进行改造提升,重新推出适应城市规划与客户需求的产品。

  适合商品房开发的土地日渐减少,是不争的事实!今年北京出让的土地,多附加了限价、自持租赁、共享产权等苛刻条件。政府虽谋划长远,但开发商却难在眼前。

去年12月,泰禾11.83亿元购买了北京东四环的辉盛庭国际公寓,首次进入存量房市场。今年,泰禾在城市存量房领域频频出手。

  10月份北京国土资源部刚放出的6宗地块,其中4块要求全部建设“共有产权住房”。

3月,泰禾以10.1亿元收购济南东都国际项目;8月,泰禾以8.14亿元收购天津盛捷友谊服务公寓。

  再细看《北京城市总体规划》,“未来五年新供应各类住房150万套以上。其中,产权类住房约占70%,租赁类约30%。产权类住房中,商品住房约占70%,保障性住房约占30%。商品住房中,共有产权住房、中小套型普通商品住房约占70%。”

首开地产则围绕主业转型升级,积极盘活存量资源,把以前的低端业态,通过转型创新,提升为新型的、符合首都功能定位的业态。协同创新空间就是首开地产整合优质资源,盘活存量资产,依托空间运营建构全新商业模式的重要尝试。

  这意味着未来五年,90平以上住宅的套数为150万套*0.7*0.7*0.3,约22万套,再除去限价自住等住房按50%预估,真正意义上的品质商品住宅可能连10万套都没有。

事实上,开发商将视线转移至存量物业,不仅能够盘活存量物业,实现资产增值,还有助于解决城市更新问题。

  告别豪宅,再见高端,是不得不面对的真实境况。

模式 1 长租公寓成新风口

  『地产营销人』疑惑的是,在如此供地模式下,产品提升的空间越来越小,但市场上的高端需求却始终存在。二者的矛盾该如何解决呢?

近年来兴起的长租公寓成为房企获得存量物业后,重新将其包装入市的一个新方向。包括万科、龙湖、石榴集团等多个房企均已涉足长租公寓领域。

  探求存量市场的机会,扩展豪宅生存的空间,也许是条路径。

以万科为例,泊寓是其长租公寓品牌,万科泊寓在全国拿下的公寓房源已超过6万间,预计年底将完成签约10万间的规模。龙湖披露,长租公寓冠寓业务预计于今年底开业房间数达1.5万间以上,2020年租金目标20亿元。

  2、欲更新,把握特质迎挑战

房企在与物业一方签订了长期托管协议后,不但会对项目本身进行改造,还会对项目的基础设施、生活环境进行全面提升,并植入物业管理、长租公寓、社区商业等运营内容。虽然目前大量房企及市场资本涌入长租公寓市场,使其一时间呈现热闹局面,但长租公寓的拿房成本高,运营专业度要求高,租金回报率低,回报周期长,是运营商们面临的普遍问题。

  与增量市场不同,存量市场开发有自己的特征。

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  存量换新的项目,多处于城市核心商圈的繁华地段,区位优势非常明显。如今想在这些位置从公开市场获得土地,基本不可能。

模式 2 改商场为写字楼

  同时局限性也较为突出,由于房企收购的项目多有一定年头,整体格局、空间结构都已定型,改造换新有相当难度,这对于开发商驾驭产品的能力有很高的要求。

中国商业地产已经进入资产存量时代,来自明源地产研究院的数据显示,目前,我国有超过6600万平方米的存量商业物业资产待盘活,甚至有些商业空间刚面世就成了有待盘活的存量物业。

  整体而言,把存量项目打造成高端产品其机会大于挑战,对善于创新的开发商而言,也恰恰是大展拳脚的新领域。

去年,北京万科收购了北京十里堡西单商场项目82.5%的权益,该商场已于去年6月关停。万科收购后,这项物业将从商业业态改建为写字楼。该项目占地面积不到1万平方米,规划建筑面积3.15万平方米。目前,该项目已定名为万科时代中心,正在施工改造中。

  其实,近几年北京楼市已有成功案例在先。

模式 3 打造联合办公空间

  像之前万科大都会这种占据成熟商圈的更新项目,经过精心设计打造,呈现出令人耳目一新的产品形象,给业界开了好头,也给了客户新的置业选择。

在创新创业的时代新局势下,将存量房产打造成联合办公空间,成为房企的又一选择路径。

  3、有条件,三者缺一不可赢

据了解,首开地产打造的清创首开X SPACE协同创新空间、首开梦想加松榆里空间两大项目已经落地。清创首开X SPACE协同创新空间并兼具办公、路演、活动、餐饮等功能,已于去年10月开业。

  那么,开发商怎样才能把这种产品打造成功呢?

首开梦想加松榆里空间,原本是一个已经废弃的旧菜市场,首开联合梦想加,将其打造成一个生态宜人的联合办公空间,令老城区重焕生机。该项目于近日投入使用,并将与全国30多处的梦想加空间和腾讯众创空间开展互联互通,引入灵活的会员制体系,力求实现从物理空间向共享空间的升级。

  首先,品牌会起到关键的作用。影响力大的房企和市场口碑好的开发商,往往会传递给客户信心,品牌具有化腐朽为神奇的力量。

模式 4 改造升级后出售

  其次,对产品的创新能力和各种资源的整合能力也是一个考验。

去年12月泰禾购买的辉盛庭国际公寓,原是一家用于出租的涉外豪华商务型酒店式公寓。接手后,泰禾对该项目进行了后期改造升级,及精装修配置,变身成泰禾在北京的首个“府”系产品,定位为CBD精装科技豪宅,样板示范区已于9月27日正式亮相。

  其中涉及到:如何优化产品,如何进行功能调整,如何设定生活理念等体现功底的核心能力;而资源整合则是软实力再造,通过开发商掌握的横向资源如何为业主提供附加值,让项目适应潮流,凸显差异化。

样板间共有三种户型:76-108平方米一居、160-186平方米两居以及261-294平方米三居。和普通住宅不同,金尊府的户型设计预留出了私人会客厅,超大面积的客厅设计,是私人接待、商务洽谈的交际空间。该项目从现代财智阶层的需求出发,集合泰禾多年积累的高端产品打造经验。

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