卡萨布兰卡松绑普宅专门的学业,房土地资金财

作者: 奥门永利官网误乐域  发布:2020-05-07

被刚需客不断诟病的一线城市普宅标准,终于破冰。

作者: 刘展超

11月11日,深圳市住房和建设局发布公告称,调整普通住房标准:容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的房子均为“普通住房”,满两年可免征增值税。本次调整最大的“亮点”就是取消了相对滞后的价格标准,并避免了因标准调整无法及时跟随市场波动导致的“被豪宅”或“调控频繁调整”的尴尬。

深圳近日调整“豪宅税”的举措一度搅动波澜不惊的楼市,这是调控松动,还是落实一城一策细化调控?此举将利好刚需还是暗助楼市投机?其他一线城市是否跟进?

对此,刚需购房者和从业者颇为欢迎,但也有消息传出,在上述标准调整次日,部分小业主在交易时坐地起价,涨幅超过了税收优惠。对此,更多的行业人士认为,主要还是因为“调控放松预期”的炒作,深圳市场目前价格本身便处于上行区间,因此不能完全将价格涨幅归结为普宅标准调整。而从长远看,普宅标准取消“价格限制”更有利于避免频繁调整或者调整滞后导致的市场预期波动和刚需客“被豪宅”,而深圳起跑,也将给其他标准滞后的一线城市提供参考。

虽然业界曾预测热点城市有望近期跟进,不过,北京市住建委近日回应网友提问时表示,目前北京还没有具体修改普通住宅标准的时间。

取消滞后价格标准

11月19日,上海市房屋管理局发布关于延长部分规范性文件有效期的通知,表示2014年11月20日生效并即将到期的上海普通住房标准将继续实施,有效期延长至2024年11月18日。

深圳此前执行的普宅认定标准是2015年9月公布实施的。按照规定,除了满足容积率和面积要求外,深圳市10个区也设置了价格标准:罗湖区每套总价390万元;福田区每套总价470万元;南山区每套总价490万元;盐田区每套总价330万元;宝安区每套总价360万元;龙华新区每套总价320万元;龙岗区每套总价280万元;光明新区每套总价250万元;坪山新区每套总价200万元;大鹏新区每套总价230万元。若该区域住房总价超过上述价格标准,则被视为“豪宅”。

普宅被豪宅化

奥门永利官网误乐域 ,四年多的时间深圳楼市发生了巨大变化,商品房价格一路走高,配套的普宅认定标准被大部分刚需客吐槽。根据深圳中原地产研究中心发布的数据,2019年10月,深圳市二手房均价为54551元/平方米,其中罗湖区均价60207元/平方米,如果以罗湖区390万元即为“豪宅”的界定标准来看,大约65平方米的房子就够上“豪宅”的门槛了。

深圳市地税局发布消息称,从2019年11月11日起,容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的房子为普通住宅,满两年交易可免征增值税。

“新普宅认定标准出台后,刚需购房者是最直接的受益人,对于购买自住的刚需客群来说,成本基本上节约了20万元左右。”诸葛找房数据研究中心国仕英分析称,容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下,满两年可免征增值税。这也就意味着,大部分深圳二手房交易将减免差额5%的增值税。

但官方也表示,这并非对房地产调控进行松绑。深圳市住建局称,本次调整主要是取消了之前的普通住房价格标准。这是在坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位下,落实国家减税降费精神,充分考虑普通居民家庭合理住房消费而采取的一项举措。

在政策出台之际,深圳市住房和建设局也表示,随着房地产市场形势的变化,此前的普通住房标准与居民合理住房需求日益不匹配。目前,市场上大量中小户型住房交易需要缴纳增值税,这无疑加重了普通居民家庭、刚需购买住房的负担。对普通住房标准进行调整,将有利于使更多刚需家庭享受税收优惠政策,降低刚需购房成本,满足合理住房需求。

对于深圳的做法,业界的评价也较为正面。

购房者呼吁京沪跟上

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,深圳出台了普通住宅税费政策的新内容,进一步体现了税费政策和房产政策之间的互动关系,尤其是基于房地产市场的实际情况,对税费政策进行调整,比较务实,也有助于降低相关房产的交易成本。

事实上,不只是深圳,近期关于其他一线城市调整普宅认定标准的呼声也很高。以北京为例,目前执行的普宅认定标准为2014年制定发布的,而此前均为每三年调整一次,与房地产调控周期持平。

调整普通住宅认定标准为何能减税?这为何又与业界所称的“豪宅税”相关联?这要从普通住宅与非普通住宅的区别谈起。

按照目前执行的北京普通住宅认定标准:首先需满足住宅小区建筑容积率在1.0以下;其次,单价不超过最高限价,或总价不超过最高限价,单价、总价符合其一即可。

从税费角度来看,在多数城市,普通住宅和非普通住宅在二手交易过程中的主要差别在于契税和增值税。

具体的最高限价标准为:五环内为单价39600元/平方米、总价468万元/套;五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元/套;六环外为单价23760元/平方米,总价281万元/套。也就是说,在满足容积率、单套建筑面积的条件下,房屋住宅的单价或总价在上述价格范围内,才能被认定为普宅。

如按深圳此前规定,个人将购买2年以上的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税,而个人将购买2年以上的普通住房对外销售的,免征增值税。

据中原地产首席分析师张大伟测算,北京100套商品房住宅中,已经有86套被认定为“豪宅”,目前全北京共有4600套普通住宅,其中有3700套在六环外。

除了增值税,在房地产交易过程中,一些地方税务部门也会对普通住房和非普通住房予以不同的契税税收政策,比如不少城市规定对非普通住房的契税税率定为3%,而普通住房则是1%或者1.5%。

整合数据可知,截止到11月7日,北京六环外已合计成交9235套,其中超过5500套是“豪宅”,意味着有超过60%的住宅被认定为“豪宅”。而五六环之间则合计成交了16370套住宅,其中,只有885套普通住宅,也就意味着市场上占供应和成交大部分的五六环之间住宅中,有95%是“豪宅”。

普通住房和非普通住房又如何认定呢?虽然各个城市之间略有差异,但对普通住房的认定一般有三个标准:一是小区建筑容积率在1.0以上;二是单套建筑面积在144平方米以下;三是单价不超过最高限,或者是总价不超过最高限。

对于市场来说,经历过2015-2016年的房价上涨后,目前北京执行的普宅标准已经远远不符合当下市场的实际情况。“按照目前的单价测算,北京基本上不可能有符合标准的项目,也就是说,除非二手房造假避税、做阴阳合同,否则全北京90%以上的房子都是‘豪宅’。”

以上三点需同时满足才为普通住宅。反之,上述三项有一个不匹配即被视为非普通住房。

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