老旧小区改造,未来可以

作者: 奥门永利官网误乐域  发布:2020-04-22

“旧改”改什么?针对老旧小区管线林立、外立面脱落、停车拥堵、缺少电梯、物业落后等诸多问题,老旧小区改造的内容可分为三类:一是保基本的配套设施,如水、电、气、路等市政设施的维修完善;二是提升类的基础设施,如公共活动场地、停车场、物业等的配建;三是完善公共服务类内容,如养老、抚幼、便利店等。“旧改”自2015年《中央城市工作会议》提出,16年细化,17年推出15个试点,19年两会后中央及各部委表态逐步加强,或将成为未来基建新亮点。

摘要 【金融产品难匹配、收益率不好算 “老旧小区改造”融资如何解局?】6月19日举行的国务院常务会议,部署推进城镇老旧小区改造。目标是,重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施,有条件的可加装电梯,配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费。

“旧改”规模有多大?全国老旧小区建筑面积约为40亿平方米,结合试点城市规划单位投资额,我们估算出全国“保基本”的“旧改”投资额约1.1万亿。同时,近期各地密集出台加装电梯政策,结合全国改造户数和单位电梯成本,我们估测“提升类”的“旧改”投资额约2.1万亿。“旧改”总规模或达3.2万亿,按照5年左右的投资期,年投资额约6400亿元,预计可提升固定资产投资增速约1个百分点。

6月19日举行的国务院常务会议,部署推进城镇老旧小区改造。目标是,重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施,有条件的可加装电梯,配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费。

“旧改”资金从哪来?试点城市的资金来源基本原则均为:小区红线外市政配套设施的改造费用原则上由财政负责;小区范围内公共部分的改造费用由政府、管线单位、原产权单位、居民等共同出资。目前基础性“旧改”中,财政支出是最主要资金来源;提升型加装电梯“旧改”中,居民自筹出资较多。在引入社会资金模式方面,试点城市有一些创新方式,采用PPP和BOT等新型融资方式,甚至实行“租售同权”模式。政府与社会资金合作还体现在政府往往补贴承包企业,激励企业提供资金、做好项目、互惠共利。

此外,今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索,以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。

“旧改”利好哪些行业?“旧改”利好电梯、建材和汽车业。加装电梯和停车场改建是“旧改”的刚需,众多城市出台加装电梯补贴政策,北京的“代建租用”模式,上海的“6 1模式”,广州的“电梯托管”管家模式,电梯行业潜力巨大。停车场通过“旧改”集约式改造后,或能带动汽车消费和汽车制造业。同时,“旧改”相关的基建利好建材众多子行业。

对于老旧小区改造的融资,目前各地在加装电梯等实践中,采用财政补贴 居民分摊的做法。

“旧改”能抵消棚改对投资拖累吗?今年难,未来可以。我们估计2019年棚改投资额较2018年缩水7000亿元,预期2020年继续缩水1400亿元。而今年是“旧改”全面推开的第一年,经验模式和资金渠道还在探索中,今年“旧改”投资额或难达到6400亿元的年均值,但此后“旧改”能抵上棚改的投资拖累。

多位业内人士分析认为,老旧小区改造与棚改完全不同,由于改造大多不涉及土地,腾挪不出新地块,“量很难上去,收益率不容易算,金融机构较难匹配相应产品。”

正文

住建部此前数据显示,我国2000年前老旧居住小区近16万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米。

1、“旧改”改什么?

财政补贴 居民分摊

老旧小区问题多。由于历史规划以及年代久远等原因,老旧小区存在管线林立、外立面脱落、停车拥堵、缺少电梯、物业管理落后等众多问题,给人一种“脏乱差”的印象。针对这些问题,老旧小区改造的内容可分为三类:一是保基本的配套设施,比如与居民生活直接相关的水、电、气、路等市政基础设施的维修完善,以及垃圾分类、北方供暖设施改造和电梯安装等;二是提升类的基础设施,包括建造公共活动场地,有条件的地方配建停车场、活动室、物业用房等;三是完善公共服务类的内容,包括养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等设施。

从各地实践看,目前加装电梯等老旧小区改造,一般为政府财政补助 居民分摊模式。

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例如,北京市去年在老旧小区完成加装378部电梯,电梯购置及安装费用按照每台24万元补贴,对因安装电梯产生的管线改移费用根据实际情况给予补贴,最高不超过40万元。

今年来中央表态加强,各地政策密集出台。自2015年《中央城市工作会议》提出老旧小区改造以来,2016年细化,2017年住建部推出15个试点城市。2019年3月《政府工作报告》再次强调要大力进行改造提升城镇老旧小区配套设施和服务。4月财政部、住建部及发改委联合印发了《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》,提出采用居民合理分担、单位投资、市场运作、财政奖补等渠道分摊改造费用,“旧改”作为保民生、稳投资、拉内需的政策受备受关注。6月国务院常务会议和7月初国新办政策吹风会上,进一步明确了“旧改”的四项工作重点和三项改造内容。伴随着中央表态和决策部署,各省市也纷纷响应,地方“旧改”政策2017年后密集出台。

针对改造北京有三种模式:一是“代建租用”模式,业主委托第三方作为实施主体,负责出资加装电梯和后续维护,业主按月或按年缴纳使用费;二是产权单位或集体出资加装模式;三是业主自筹自建模式,委托第三方实施安装和后续维护,费用由业主约定分摊。

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深圳在去年9月对既有住宅加装电梯放宽政策,所需资金可以通过四种方式筹集:业主协商分摊比例后共同出资;申请提取物业专项维修基金;申请提取住房公积金;社会投资、政府补助等其他符合规定的资金。

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2018年8月,住建部在一次提案回复中称,已将部分符合条件的老旧楼房改造、旧住宅区综合整治项目纳入棚户区改造范围,给予资金和信贷支持。其中,2012年的《关于加快推进棚户区改造的通知》明确,城市棚户区改造范围内的居民安置住房筹建工程和原住民住房改建工程,统一纳入国家城镇保障性安居工程计划。2015年,《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》,要求进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中的支持作用。

2、“旧改”规模有多大?

此前,对于棚改等参与模式,一般采用政府购买服务和国开行棚改贷款模式进行。

住建部标准定额司巡视员倪江波今年5月介绍,据初步统计,全国共有老旧小区近16万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米[1]。部分省市的“旧改”政策文件中,公布了预期改造面积和投资额,以及2018年“旧改”工作完成额数据。我们根据已有和计划数据来估算单位面积投资额,并结合住建部改造面积,来测算总体“旧改”规模。

不过,2019年的棚改计划中,政府购买棚改服务模式被取消。新开工棚改项目,不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程,而是以发行地方政府债券方式为主进行融资。

经济发达区域“旧改”单位投资高于其他城市。2018年以来,部分省市纷纷发布老旧小区改造计划,根据《河北省老旧小区改造三年行动计划》和安徽省《关于细化下达2019年度全省城市老旧小区整治改造计划的通知》可计算出两省“旧改”单位计划投资金额约为168.7元/平方米和138.6元/平方米。安徽省平均改造投资为138.6元/平米,但各个城市平均改造投资差异巨大,表5显示,合肥市老旧小区改造单位投资金额高达645元/平方米。广州市老旧小区改造文件中未说明预估投资金额,但2019年6月招标的广州市花都区永发小区等6个老旧小区微改造项目招标文件显示,预估总投资为6115万元,改造面积为27.3万平方米,单位投资为224元/平方米。与河北省、安徽省额平均单位投资额相比,省会城市广州市和合肥市的单位投资额明显更高,表明经济发达区域,城市线级别更高的城市可能“旧改”单位投资金额远高于省均值。

对于后者,为解决棚户区改造的资金难题,央行创设抵押补充贷款工具,通过国开行等机构发放棚改贷款。贷款对象为地方政府出资成立、未列入“监管类”融资平台名单的国有独资及控股企业;央企及其所属企业;非国有上市企业与地方政府或国有企业合资成立的项目公司。

全国基础性老旧小区改造市场规模约1.1万亿。根据已有的省市测算出的单位投资平均值为231元每平方米,考虑到大部分经济强省未进入到预估基准中,计算全国单位投资时,我们假设取均值1.2倍,即277元每平方米进行测算。由于全国计划改造面积约40亿平方米,预估当前全国“旧改”投资额11087亿左右,考虑到价格、改造项目追加金额等因素难以测算,此处的测算或许偏保守。

奥门永利官网误乐域 ,目前,PSL投放节奏已明显放缓。2018年6月,国开行将所有棚改合同审批权限上收总行。根据央行数据,截至2018年5月,PSL投放了1530亿元;2018年下半年,PSL投放了1943亿元。而2016-2018年,PSL投放分别为9714亿元、6350亿元、6919亿元。

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类信贷还是ABS?

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初期来看,老旧小区改造资金主要依靠地方财政补贴,或地方融资平台出资等手段。

若老旧小区加装电梯,将会显着扩张投资规模。大部分地区在出台老旧小区改造政策后,会额外发布多层住宅增设电梯办法和实施方案,而增设电梯成本较高,带动投资较多。《2017年北京市老旧小区改造经济指标》指出,每部电梯的土建及安装费用合计为89.7万元,沈阳[2]、上海[3]等地“旧改”中,每部电梯的土建及安装费用预估约为60-90万元。按照每栋住宅平均5层,每层3户估测,每部电梯土建及安装费用按照75万元估测,全国4200万户共需安装电梯280万部,共需投资2.1万亿元。

以停车场为例,多地鼓励和引导社会资本参与公共立体停车场投资建设,仍多采用补贴措施。如沈阳市去年7月对社会资本投资建设公共立体停车设施实施专项资金补贴,按照3000-8000元/车位标准给予补贴。

基础性老旧小区改造投资规模与加装电梯的投资规模合计将达到3.2万亿元,再加上其他提升类基础设施与完善服务类改造,或与此前国务院参事仇保兴初步估算中国城镇需综合改造的老旧小区投资总额高达4万亿[4]元接近。地区“旧改”计划自2018年才密集出台,大部分规划时间为3-5年不等,预计“旧改”改造期为未来5年,每年可新增投资约6400亿元,预计可提升固定资产投资约1个百分点。

老旧小区改造,开始于2017年12月,当时选取了广州、韶关、柳州等15个城市。在融资方面,试点探索居民、市场、政府多方共同筹措资金机制。按照“谁受益、谁出资”原则,采取居民、原产权单位出资、政府补助的方式实施老旧小区改造。

3、钱从何来?

后续的老旧小区改造不限于这15个城市。例如,针对部分老旧小区设施陈旧问题,杭州2019年将在每个城区选取1个老旧小区进行微改造提升,为制定改造三年行动计划提供可借鉴经验。河北省2019年3月印发方案,今年计划改造老旧小区2779个、4468万平方米。

2017年7月,住建部宣布将在15个城市[5]开展老旧小区改造试点,试点城市纷纷出台相关意见和实施方案,2018年开展试点。试点城市的资金来源的基本原则均为:小区红线外市政配套设施的改造费用原则上由财政负责;小区范围内公共部分的改造费用由政府、管线单位、原产权单位、居民等共同出资。具体来说,有以下几个资金来源:

针对老旧小区改造的融资条件仍有待政策进一步明确,包括银行信贷支持、地方政府专项债,企业债等支持政策在业内预期之中。

1)财政资金。中央预算内相关资金,市、区两级政府按比例筹集的资金。

地方旧城改造项目,一般是投融资分开,项目的立项、实施等由区一级、街道办等安排,但一般的融资主体是地方融资平台或城投公司,面临的典型难题是银行“四证合一”、“还款来源确定性”等问题。

2)管线单位出资。管线迁改费用由各管线单位分摊承担,水、电、气、通信、有线电视等专营单位的资金,地方财政以奖代补。

其中,借款主体若为银保监会口径的“监管类平台”,投向土储、保障房在建工程60%以上且现金流测算全覆盖的在建项目,可能是操作路径之一;若为“监测类平台”为借款主体,需遵守“不得发放保障性住房和其它公益项目贷款”等监管条件。

3)居民出资。改造入户部分费用或需个人承担部分、居民个人捐款等,鼓励居民投工投劳参与小区改造。

在地方债务杠杆率较高的当下,另一种融资思路是资产证券化。

4)原产权单位出资。房改售房款的40%维修资金部分、60%发展资金有结余的可转化为维修资金。

早在2017年,首单停车场PPP资产证券化项目就已获批,该ABS以停车场收费权作为标的物,将纳入项目范围的9个停车场的特许经营权转让,为期12年,总规模超过3亿元。

5)其它符合规定的资金,例如专业机构、社会资本等。

2019年4月,证监会发布《资产证券化监管问答》,能发行基础设施收费权ABS产品的现金流应当来自于以下三类情况:基于政府和社会资本合作项目,国家政策鼓励的行业及领域的基础设施运营维护,另外包括教育、健康养老等公共服务所形成的债权或者其他权利。不过,物业服务费以及缺乏实质抵押品的商业物业租金,不得作为ABS基础资产现金流来源。

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目前财政支出是“旧改”主要资金来源。以河北省为例,全省老旧小区改造三年总任务,共需改造资金129.6亿元[6],计划来自于财政、社会、居民个人。社会可筹集资金约11.7亿元,其中,市政专营单位可筹集约6.5亿元,主要承担水、电、气、暖、信地下管网改造、线路整理等;小区原产权单位可筹集约5.2亿元,主要承担“三供一业”分离小区改造。居民个人可筹集约5.6亿元,主要用于屋面、楼道、单元门禁等建筑物本体改造。其余112.3亿元由市、县两级财政筹集,主要负责老旧小区安全设施、居住功能完善及环境整治等改造项目,这部分资金占比达87%。又如淄博市2016、2017年“旧改”共投资13.2亿元,其中市财政投入3.2亿元,区县投入6.6亿元[7],财政投入合计占总投资74%。

居民自筹更多是体现在小区范围内,与居民个体利益切实相关的改造上,如加装电梯、物业管理等,秉持谁受益谁出资的原则。试点城市中,湖北省宜昌市西陵区2018年改造面积约7.09万平方米,居民与社会投资近1000万元,占总投资的20%以上[8]。2018年10月宁波出台了中心城区老旧小区物业服务收费的指导意见,确定最低收费标准,宁波市海曙全区已有22个小区物业管理完成了提质提价的工作[9]。

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在引入社会资金模式方面,试点城市有一些创新方式包括BOT、PPP。广州恩宁路项目是广州探索BOT模式的首例社区微改造项目[10],由于广州有其特殊的历史和旅游资源,“旧改”的方向是向小巷中引入新兴产业,或者将原有产业置换,未来有可观的流量和现金收益,BOT模式不仅解决了融资问题,而且企业成熟的管理系统以及经营手段可以与政府优势互补。山东淄博的张店区老旧小区综合整治改造项目,采用了PPP项目融资方式,采用ROT模式[11]。2017年,首单停车场PPP资产证券化项目就已获批,该ABS以停车场收费权作为标的物[12]。未来老旧小区改造中,新建和改造停车场将是重要的投资项,在严控风险的前提下,PPP和BOT是可能的融资方式。另外,宁波还创新了支持投资人收购零星C级、D级危旧房[13]改造加固,并加装电梯,再向社会租售代际亲情住宅[14]或实行“租售同权”模式[15]。

政府与社会资金合作还体现在政府补贴承包企业,激励企业提供资金、做好项目、互惠共利。这在提升物业服务方面特别明显。

2015年7月,山东省住房和城乡建设厅联合省发改委、省财政厅等单位下发了《关于推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理的意见》,2017年出台《山东省老旧住宅小区整治改造导则》,对接管老旧小区的物业企业通过政府投入、财政补助、合理定价、经营激励等多种政策进行扶持。

《意见》指出,按照每月每平方米0.2-0.4元的标准,对接管老旧小区的骨干物业企业给予专项补助。山东省政府对物业管理企业的激励包括:

规模经营激励:以街道办事处或社区居委会为单位,将辖区内老旧小区的物业管理整体打包,确定1家骨干物业企业接管,使其通过规模化经营降低成本。

特许经营激励:将物业管理区域内的广告发布权、便民服务亭设置和经营权、停车收费权、快件智能存储柜场地租赁收费权等,一并赋予相关物业企业,弥补其物业收费不足。

拓展经营激励:允许物业企业在法律法规范围内,围绕物业服务,自主开展家政、维修、安装、代买代卖、老人陪护、小饭桌等便民服务。

后续经营激励:对自愿接管老旧小区建筑面积5万平方米以上、签订物业服务合同3年期限以上的骨干物业企业,在今后参与物业项目投标时其评标总分自动上浮10%。

宁波市奉化区在楼宇智慧门禁系统改造方案中,与第三方合作,规定政府投融资平台承担总费用的25%,街道也承担25%,第三方承担50%。同时,承担资金“大头”的第三方公司可获得每栋楼宇门上0.5平方米指定广告位的10年经营权。

湖北省宜昌市西陵区住建局推进健全物业公司信用评价体系,建立老旧小区业委会和物业公司双向选择的平台,助推建立长效管理机制。

用足用好专项基金。河北省老旧小区改造三年计划提出,对于符合住房公积金、住宅专项维修资金使用范畴的改造项目,要用足用好专项基金。2019年9月17日,财政部、住房城乡建设部发布《关于印发;的通知》,中央财政城镇保障性安居工程专项资金除了支持老旧小区改造常见的水电路气等公共服务设施外,首次将电梯支出纳入支持范围。

按照我们上文的估算,年度基础性“旧改”投资额约2200亿元,年度电梯改造投资额约4200亿元。由以上试点经验和规划,可预期“旧改”资金各部分出资约为:

财政支出:棚改的资金来源中,PSL支撑的政策性银行贷款占比始终在70%以上,财政支持占比仅有10%,同时2018年创新了棚改专项债,占比在20%左右。与之对比,目前“旧改”的主要资金来源是财政支持。2019年4月15日,财政部明确通知,2019年棚改计划从预期的450万套大幅下调至285万套,同比2018年下降50.86%。预计全国公共财政支出的住房保障支出中对棚改资金支持额也减半,并将其他保障性安居工程支出中90%用于“旧改”。由于住房保障财政支出在全国财政支出中占比始终在3%左右,过去两年全国财政支出同比均在8.2%,而今年1-8月全国一般公共预算支出累计同比8.8%,预计今年全年同比为9%,则“旧改”预计可获财政支出2000亿元支持。目前电梯补贴比例约为25%,未来有望提高到30%,则年度电梯补贴额约1260亿元,剩下740亿元可用于基础性“旧改”投资。

居民自筹:基础性“旧改”方面,我们假设以西陵区改造为标准,居民自筹约占20%,每年居民自筹资金预计可达440亿元,目前全国共有4200万户需要参与“旧改”,每户年度出资额约1048元。电梯等提升性改造方面,假设居民出资约50%,可提供资金约2100亿元。

水、电等专营单位和原产权单位出资:水、电等专营单位和原产权单位出资一般出现在基础性“旧改”中,河北省老旧小区改造规划中,水、电等专营单位和原产权单位出资分别占比5%和4%,则预计全国每年这块资金合计约198亿元。此前国务院参事仇保兴曾指出,中国尚有约5000亿元住房公共维修基金沉淀在各级财政和房管局账户中[16],若能盘活此基金,将为旧改带来大量资金来源,也可大大缓解居民自筹压力。

政府与社会资金融合:试点城市的一些政府与社会资金的融合方式表明,PPP和BOT或为可能的融资方式,且政府与社会资金的融合项目在未来将成为资金来源的另一大支柱。预计基础性“旧改”134亿元和提升型“旧改”840亿元资金将来源于这些合作项目。

PSL与专项债:棚改方面PSL新增额自2018年来持续处于低位,逐渐用专项债代替PSL,表明PSL不太可能继续用于“旧改”。专项债方面,专项债券往往用于高收益政府项目中,因此对于有可靠预期收入的“旧改”项目,如停车场、业态升级等项目未来或可获专项债支持。

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4、对投资带动多大?

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