旧改3年房价翻5倍,15年城中村蔡屋围漫长旧改路

作者: 奥门永利官网误乐域  发布:2020-04-22

“早期,深圳城中村回迁房基本都由原村民的亲朋好友内部消化。现在为什么这么火?一方面,深圳列入拆除重建类城市更新的城中村项目多了。另一方面,大家心知肚明这个过程所获取的利润空间到底能达到多少。”周明说。近两年,他混迹于深圳龙岗各处城中村,“撮合”了不少回迁房指标交易。

去年至今,多年来一直不温不火的京基,先是控股了*ST康达(000048.SZ),最近接盘阳光股份(000608.SZ)又受挫。青睐并寄望于控股上市平台所欲为何?更为重要的是,历来步伐艰难的旧城改造目前又宣告启动,这是否符合预期?大量吸金的地标型建筑摩天楼商业模式是否可以持续?这都是无法回避的事实。

周明说,旧改进度会影响成交价;每个原村民根据自身资金的急需程度抛货,同个时间段价格也略有偏差;在拆迁动工之后,开发商所承诺的整个城中村旧改项目交付时间长短,同样会导致价格上下浮动。

2004年至今,拆迁工作一直进展缓慢的蔡屋围城市更新统筹片区,京基仅拿下了非常小面积的京基100大厦及其紧挨着的Kkmail,整个蔡屋围城中村改造始终难啃。不过,最近的蔡屋围城中村热闹了起来。《投资者网》日前从清庆新村临街路口看到,悬挂巨大的红色横幅动员拆迁宣传口号是近日才挂上去的。

一个不容忽视的现实是,深圳早已从当初3万人的小渔村演变成如今拥有1300多万常住人口的大都市,日益增长的人口正在给这座建设用地奇缺的城市带来挑战。

毫不夸张地说,蔡屋围城市更新统筹片区,是罗湖区乃至于深圳市目前最重要的旧改项目之一,它独一无二的优越位置更是其他旧改片区无法比拟。

不过,哪怕游戏规则制定得再详细,这种非法买卖依然暗藏着风险与漏洞。由于无正式产权登记,一旦交易一方违约,另外一方也难以运用法律武器保障自身权益。

两栋超过600米的摩天大楼,如果未来建成,将刷新深圳乃至于全球摩天楼的现状。因为,倘若这两栋完成,这意味着在一公里的范围内,京基集团将拥有三栋摩天楼,另一栋是目前的罗湖地标京基100。

十年前,“农村城市化历史遗留违法建筑”这个概念被提出。上述提到的没有合法报建手续的建筑,如果建于2009年6月2日之前,则被归属为历史遗留违法建筑,在符合确认产权条件的前提下,经过一定程序有可能得到确权,转为合法建筑。

蔡屋围城市更新统筹片区项目主要包括:蔡屋围新围片区、老围南村和南村西片区、清庆新村、滨苑小区、南村东住宅区、晶都酒店、寰宇酒店等区域。蔡屋围旧改拆除用地范围面积30万平方米,计容积率总建筑面积近270万平方米。

周期,这是所有城市更新项目都必须解答的一道难题。按照此前佳兆业主席兼执行董事郭英成的说法,正常情况下,一个旧改项目的转化周期大概五年。

果不其然,随着监管部门的关注,这起收购随之暂停。阳光股份4月9日宣布,公司股东与京基集团的股权交割因涉及外汇风险而暂停交易。

“你来得正是时候。”她在约好的地点站定,还未来得及调整呼吸,脸上已挂起微笑,招呼十分钟前通过电话的新客户——“走吧,我带你去看房。”

4月21日,深圳蔡屋围统筹片区城市更新项目召开城中村私宅物业拆迁动员改造大会。公开消息称,京基地产与蔡屋围股份公司将于5月上旬正式启动城中村私宅物业的签约工作,并计划2019年内实现项目动工。

“想要买的人很多,就是房源比较少。”林姐打开手机里的一个视频,放到新客户面前,“你看,这么多人挤在律师楼办理见证,火得不得了。”

270万平的蔡屋围旧改 数年进展缓慢

“签完《房屋转让合同》,最好双方一起带上前往村集团股份公司盖个公章做个见证。基本上只要村里认定,开发商也就认可了投资客的身份。”上述开发商负责人所操盘的那个城中村旧改项目,村股份公司目前办理这种见证手续通常收取1000元/平方米的手续费。

位于深圳市罗湖区最核心地段宝安南路与红岭路、红荔路、滨河大道附近的蔡屋围片区,四周紧挨着深圳最著名的地王大厦、万象城、中国人民银行与其他商业银行深圳总部,对于这片寸土寸金的土地而言,一个多年来的老大难问题是城市更新。如今,这片旧改热土似乎要真正开动了,主角是京基集团和众多业主。

他也不忘安抚客户——他所经手的交易里,从来都没发生过此类问题。说到底,主要风险还是集中到开发商的旧改进度上。

2018年9月,京基成功要约收购了康达尔,康达尔成为京基控股的上市公司。今年3月份,阳光股份对外发布消息称,欲29.12%股份转让给京基,然而,该笔交易显然并不顺畅。

城中村回迁房生意

以此为例,京基要想打造两座摩天楼的成本,至少要100亿元,如果算上蔡屋围片区的整体拆迁补偿,京基所需要的资金量至少要150-200亿元。

9月4日,广东省人民政府发布的《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》出炉,文件瞄准“三旧”改造中的入库门槛高、规划调整难、税费负担重、土地征拆难等难点,针对性地提出19条深化改革措施。

“这片区域如果想签约,至少要到年底或明年了,据我们所知道,开发商甚至很多时候都找不到业主本人,有很多在国外。怎么可能那么快呢。”一位自称是清庆新村的业主黄女士告诉《投资者网》。

几乎所有从事回迁房指标交易的中介都曾碰到过这样一个提问:“如若我与原村民已经交易完毕,但原村民临时反悔,我又该怎么办?签署的这一系列文件究竟能否保证交易坚不可摧?”

针对蔡屋围城市更新项目推动情况以及京基集团目前现金流等情况,《投资者网》多次联系京基集团董事长陈华以及总裁周磊,截至5月9日下午18点,京基集团品牌部相关负责人并没有就此予以回复。

三年多时间,一个城中村的违法建筑获得了合法且正常流通的权限,房价5倍翻腾,这就是旧村改造所触动的回迁房利益链条最直观的注脚。

不断在资本市场上有所动作的京基集团,到底现金流情况如何,控股上市公司又是何打算?是否能为正在进行中的旧改项目输血?《投资者网》将持续关注。■

关键词阅读:旧改 回迁房 城中村 红本 佳兆业

深交所其后发函要求,阳光股份需要补充说明筹划转让阳光股份股权的原因,具体筹划日程表,是否就京基集团的财务状况、收购资金来源、收购意图进行背景调查,要求提供相关证明文件,并据此分析本次股权转让的真实性、可行性。

而利益的闸门一旦悄然打开,往往难以重新关闭。

由于没有上市,外界并不清楚京基集团2018年真实的营收和销售额数据。而有一个值得观察的窗口是:京基近两年在资本市场上不断热舞。

周边楼龄相近的小区,在售房源均价大概6万元/平方米左右。一周前已有两个意向买家先后踩盘,出价675万元,但刚刚筹集到资金的业主,不肯将价格稍降些许。

一位在清庆新村做多年餐饮生意的王先生告诉《投资者网》:“这里的业主,大多数已经不在此居住了,只有很少在这里,拆迁已经是老生常谈,没有进展的原因主要是补偿问题。虽然现在村里挂了不少横幅,但没有多少人相信会短时间谈下来,至少我们的租期到年底,业主最近也没有给消息。所以并不担心。”

3年旧改房价5倍翻转

由于京基自身资金链以及旧改持续拉锯,一直到2013年8月,蔡屋围城市更新统筹片区被正式立项并纳入深圳市年度更新计划,更新方向拟为商业、文化、居住等功能。

以深圳一个普通的旧村改造为例,完成立项申请、意愿征集、相关测绘、城市更新单元划定一般需要6-8个月;完成专项规划编制也需要6-8个月;达到100%的签约率、进行原业主房产证注销、实施主体确认最少需要4-6个月;在拆迁补缴地价之后,签订土地出让合同还需要1-2个月。

根据公开信息查询,以441.88米的京基100建筑周期来看,开工时间是2007年11月23日,封顶时间是2011年4月23日,建筑造价为50亿元人民币。

他之前曾在一家房地产经纪公司工作,这些年深圳不停向上的房价让他意识到商品房的利润空间已愈发“缩水”。辞职后,他将目光转移到回迁房这个灰色地带。

一公里3个摩天楼 200亿怎么解决?

另一种博弈

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“那边是我自己买下来的两套。”林姐指了指靠近路边的一栋。这么多年辗转于深圳龙岗布吉一带的一堆城中村,她早已将大部分身家押注于此。

2004年,京基集团与蔡屋围集团公司签署相关协议,京基将蔡屋围城中村近4.6万平方米的土地进行改造。2006年,深圳蔡屋围金融中心规划出台,蔡屋围被定位为深圳乃至珠江三角洲的金融中心。按当时蔡屋围金融中心的规划,京基要分四年投入共40亿元,即每年投入约10亿元进行开发。

相比之下,由于手握“红本”,买旧住宅回迁房的风险程度远远更低。然而,建筑老旧但售价偏高,需要按照正常二手房交易流程进行不动产产权过户,限购限贷等一系列衍生问题,也对冲了产权优势。

值得一提的是,急需要资金输血完成旧改的京基,在蔡屋围这片土地上还拥有着更大的野心。2018年8月,蔡屋围片区被定位为罗湖金融、商贸、文化核心区。按照相关部门的批复,统筹片区晶都酒店地块和寰宇大厦地块将分别建超过690米和630米的摩天大楼,开发商仍然是京基集团。

京基木棉湾旧改项目的最新报价,相比去年年中有了1000块/平方米的回落,这成为林姐现在每每劝说客户的新由头。偶尔也会遇到担心风险的新客户,她直接给出一早准备好的预案——“你如果真的不放心,那就先买我的物业,我再重新从村民手中收房。”

收购阳光股份疑点重重

既然在法律层面上不具备公开交易的基础,实际操作中这笔非法买卖又是否能得到确凿的保障?摆放在茶桌上的这几份文件便是周明惯常用来向客户解释的答案。

蔡屋围5月上旬的签约工作是否理想?《投资者网》走访清庆新村多家商贩与部分业主发现,该城中村目前仍然没有太大实际进展。

不同于普通房产中介为商品房“牵线搭桥”,林姐的生意聚焦在打着旧改概念的城中村“小产权房”上。

《投资者网》李宁

不过,佳兆业城市更新办公室的一位工作人员表示,这类交易一定要走正规的过户流程,并充分考虑买卖过程中的风险。“买旧改房,很难等的。”他摆了摆手。

深圳业内房地产资深人士估算,如果京基想迅速完成蔡屋围拆迁工作,以七八个小片区的城中村改造市场价计算,至少要数十亿到100亿左右的资金投入。“地段好,成本高,京基从最早获得开发到现在,数年下来,拆迁成本至少翻了几倍。”

这是一个普通城中村遭遇旧改后的样子,明亮与幽暗泾渭分明:有的房子门窗早已被拆除,裸露出千疮百孔的破败;还有部分未签约的房子顽强坚守,暗自不动。

阳光股份表示,京基集则认为相关外汇风险不应由其承担。截至2019年4月1日,双方并未就该等分歧达成一致,故未能按照原定计划于2019年4月1日签署股份转让协议。

“如果你想回报快一点,买三期,3.5万元/平方米。”林姐抛出第二个投资建议,2017年,她的购入价还在2.7万元/平方米左右。

该分析师指出,别说两座摩天楼,就一座的话也会导致开发商资金流存在压力很大,单纯100%自己开发,难度非常大。而且,从建成到租售比之间,至少存在5-7年的资金净投入。钱怎么解决?”

尤其是对于由市场主体实施且“三旧”改造方案已经批准的拆除重建类改造项目,原有建筑存在不符合安全生产等问题,如果属于旧村庄改造用地,农村集体经济组织以及不少于三分之二的村民或户代表已签订搬迁补偿安置协议,原权利主体均可向项目所在地县级以上人民政府申请裁决搬迁补偿安置协议的合理性,并要求限期搬迁。

“这起收购,显然疑点重重,谈了这么久,价格上竟然会因为外汇风险承担问题而谈不拢,很难想象这样的借口与理由可以说得通。”一位不具具名的证券行业律师告诉《投资者网》。

由于交易的这部分建筑尚未领取权属证书,在经济观察报获取的两份不同转让合同中,双方对于房源权属的约定是这样来设置——甲方确保自己对交易房屋拥有完全的所有权,房屋不存在抵押、担保等限制,也不涉及第三方的权利。甲方自愿将房屋转让给乙方,并将权利与义务一并转让给乙方;乙方受让后拥有该房屋的所有权、使用权,乙方有权出租、转让、继承等,甲方及其家属均无权干涉。若今后该房被国家征收,拆迁所得的所有补偿、利益等均归乙方所有,与甲方及其家属无关。

一位香港摩根大通分析师告诉《投资者网》:“近两年国内房地产市场正在调整,未来还将面临更大调整,而深圳写字楼市场已经饱和或者说存在一定过剩,开发商普遍又在去杠杆,开源节流和转型,所以很难看到开发商选择这个时候去做摩天楼,这背后关键因素可能还是跟政府规划有关。

尽管周期漫长,环节众多,这门生意的规模还是越做越大。1.5%佣金,是林姐们所能获取的主要盈利点。

正在推动深圳市内核心地段的多个城中村旧改,还要打造2座超600米高的摩天楼,如果建成,将刷新深圳乃至于全球摩天楼的现状,京基集团的动作让人惊叹。若落到实处的话,京基至少200亿元的资金压力如何解决?钱究竟会从哪里来

如何盘活存量用地,实现土地资源的高效再利用,是深圳破解发展瓶颈的重要途径。政府部门将眼光投向遍布深圳各区各街道的“城中村”,根据深圳规土委去年的普查数据,城中村用地达到321平方公里,建设用地占全市的31%。

虽然没有上市,但京基集团在深圳房地产市场的影响力,以及近年来在A股资本市场上的长袖善舞都无法不让外界关注。这家以地标摩天楼与核心地块旧改闻名的房地产公司,在25年的发展过程中,虽然成功在深圳打造了地标建筑,但与同时期的房企相比,无疑错过了更好的房地产黄金时代。而今,有了京基100地标还不够,还要再来2个。京基摩天楼模式在国内几乎很难找到另一个样板。

关于“万一拆迁补偿协议未签署,原村民就已经反悔”这样更为细节的问题,周明的回答不免模棱两可,“真的出现这种情况,那就只能按照《房屋转让合同》里面提到的违约责任执行了,违约一方需要赔付双倍定金。”他说,通常签完《房屋转让合同》之后,投资客同时要支付5万元以上的定金,具体数额可以自行决定。但为了降低违约可能性,可以适当提高定金的支付额度。违约成本一提高,村民就不能轻举妄动了。

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确权与风险

周明早已应对自如,“只要能顺利与开发商签下《房屋拆迁补偿安置协议》并盖完公章,就表明确权已经完成。”

林姐在京基木棉湾旧改项目中拿下的第一套房源,要追溯回多年以前。19.8万元总价对应80平方米面积,折算下来的单价足够便宜,不到2500元/平方米,“算是未雨绸缪吧,那时候有些风吹草动,但压根没正式提到这里要拆迁。”

除上述情况之外,城中村回迁房投资还具备的其他特性包括:不限购;一次性付款;一旦与开发商签定拆迁补偿协议,直至回迁房交付之前,基本不能在市场上再次交易;而且,虽然交易过程不占用名额,但在办理完回迁房“红本”之后,依然要占用商品房的购房名额。

“至少要等5年吧。但你想想看,以后如果回迁房正式交付,拿到红本,我预计价格至少上涨到7.5万元/平方米。”周边二手商品房佳兆业可园,目前在售均价基本徘徊于5万元/平方米上下,林姐给出了可观利润的支撑点。

即便面临法律风险与投资安全隐患,但无论投资客、村民,还是中介均习以为常。

周明的办公室坐落在一栋商务大厦里10层的一角。足足超过20平方米的偌大空间里最显眼的是一张大茶桌。他坐下,清洁茶具、投茶、洗茶、泡茶……“喝杯茶,我们慢慢说。”他将一杯清冽的茶汤递到客户手中,转头拿出一套完整的签约文件。

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