奥门永利官网误乐域最开心的原来不是购房者,

作者: 奥门永利官网误乐域  发布:2020-04-15

什么叫“双11”!有个深圳朋友买了套600多万的房子,本来要交30万的税,今天网签,变成了17万…

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今日,有媒体曝出深圳“豪宅税”征收标准迎重大变化。内容大致为:从2019年11月11日起,容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅,满两年可免征增值税。

深圳楼市又吸引全国注意。

证券时报记者随即向深圳税务局求证,相关工作人员表示消息属实,但此前相关部门已公布并征求意见,不涉及税收政策变化。在深圳购买普通住宅享受优惠税收政策,具体的标准由住建部门进一步制定。随后,深圳税务局通过微博进行回应。

11月11日,深圳市住建局对外确认,自2019年11月11日起,将深圳市普通商品住房标准调整为:宗地容积率1.0以上,且房屋建筑面积在144平方米以下。

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这一标准的变化,将使得大批深圳房源,从原来的“豪宅”降级为“普通住宅”。

11日下午,深圳市住建局也就此进行了回应:

此前经过一轮房价上涨后,深圳南山一套54平米的房子也能被纳入豪宅标准,但购房者都对此并不乐意——这意味着在买卖过程中,他们将多缴纳5%的增值税,俗称“豪宅税”。

日前,深圳市将普通商品住房标准调整为:宗地容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下。这是在坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位下,落实国家减税降赋精神,充分考虑普通居民家庭合理住房消费而采取的一项举措。

不过,从2019年双十一开始,这些面积虽小但单价总价均高的房源,将不再“被豪宅”。

我市目前适用的普通商品住房标准于2015年9月公布实施。随着房地产市场形势的变化,该普通商品住房标准与居民合理住房需求日益不匹配。目前,市场上大量中小户型住房交易需要缴纳增值税,这无疑加重了普通居民家庭、刚需购买住房的负担。近两年来,政府有关部门收到很多群众的反映,要求调整普通商品住房标准,保障刚需购房。经过充分研究,我市对普通商品住房标准进行调整,将有利于使更多刚需家庭享受税收优惠政策,降低刚需购房成本,满足合理住房需求。

54平米的房子曾需缴纳豪宅税

需要特别强调说明的是,此次调整普通住房标准,并不影响我市房地产调控政策。深圳市仍然严格执行2016年以来的限购、限贷、限售、限价等政策,“稳地价、稳房价、稳预期”工作仍在有条不紊推进中。此外,房地产发展长效机制工作也在加快推进,未来深圳将通过住房制度深化改革,大力发展住房租赁市场,综合运用土地、金融、税收、立法等手段,持续完善房地产调控措施,继续遏制投机炒作行为,促进我市房地产市场平稳健康发展。

深圳市税务局官方微博11月11日对于普宅标准调整回应称,该普通住房认定标准等政策,由市住建部门制定;买卖二手房增值税税收政策保持不变。

“豪宅”线标准修订对买房税费影响有多大?

按照新的标准,将有一部分房源从非普宅划入普宅,这部分房源如若购买2年以上(含2年)对外销售,将免征增值税。

此前深圳购房的“豪宅”线标准究竟是什么?此次标准修改后,哪些房子会受到影响呢?

事实上,这些有机会降级的“豪宅”,在5年前也是属于“普通住宅”之列。它们当年升级的契机还要追溯到2015年。

实际上,在官方的说法中,并没有“豪宅”这两个字,只有普通住宅和非普通住宅。首先来看看深圳普通住宅的认定标准,从2015年9月至今,深圳的普通住宅认定有以下三个标准:

2015年3月30日,中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,将二套房最低首付比例调整为不低于40%。当天,财政部和国家税务总局也联合发布消息称,从3月31日起个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。市场普遍称此新政为“3.30新政”。

奥门永利官网误乐域 ,1 住宅小区容积率在1.0以上。

此后,深圳房价迎来一轮大涨。

2 单套建筑面积在144㎡以下。

新政刚出,深圳楼盘立即提价。据中原地产统计,到当年清明节期间,有至少40个项目提价。连英国《卫报》也说,2015年深圳房价上涨50%,是全球房价增长最快的城市。

3 深圳各区域过户指导价普通住宅的限定标准,详见下表。

330新政后,深圳许多片区房价暴涨30%~50%,二手房卖家违约、反价的案例或创下了历史新高。2015年6月,被卖家违约的购房者组成了一个近150人的维权联盟,且每天以3~5人的速度在增加。

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也是在这一年,深圳豪宅市场发生大变化。

根据第三个价格标准,南山总价在490万以上、福田总价在470万、罗湖总价在390万以上的房源均属于非普通住宅,即“豪宅”,需要按照“豪宅”的标准交税。

2015年9月,深圳发布《关于深圳市2015年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》,规定了普通住宅的标准。将按十个区来划分:

实际上,目前深圳市场上多数两房以上的二手房源都属于非普通住宅。

以2015年的楼市状况来看,这一标准尚无不可之处。但经过近5年时间后,深圳楼市与2015年已不可同日而语。

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2015年、2016年,深圳房价飙涨,“普通住宅豪宅化”日趋明显。根据深圳中原研究中心数据统计,2015年10月,深圳市的新房和二手房价格分别为33599元/平方米和44029元/平方米。2018年深圳新房均价到了54120元/平方米,二手房均价达到了59956元/平方米,比2015年10月大涨了61%和36%。

从上述表格可以看出,深圳挂牌二手房26986套, “豪宅”数已有16097套,占比近60%,即超一半的普通住房“被豪宅”。

以此前标准来计算,不少“蜗居”也能被划入豪宅范围。截至2019年9月,南山区二手房均价已达91530元每平米,一套54平的住房市场售价可达到494.3万元,已触及“豪宅线”。

虽然这是去年的数据,但在深圳房价整体保持稳定的背景下,深圳市场上是“被豪宅”的比例,放在现在依旧成立。

按照此前规定,非普通住宅二手房买卖需按(过户价-原登记价)/1.05×5.6%来征收差额增值税,未满两年的按过户价/1.05×5.6%征收全额增值税。

以中原地产提供的深圳10月二手房成交均价计算,如果不想要“被豪宅”,在罗湖区只能购买一套70㎡以内的住宅,福田区、南山区、盐田区、宝安区、龙华区分别为58㎡、53㎡、74㎡、57㎡、54㎡。

照此计算,假若这套南山区54平米住房原价为2015年时的44029元/平方米,则原来总价为237.76万元,现在售价以494.3万元计算,则需要缴纳的增值税为(494.3-237.76)/1.05×5.6%=13.68万元。

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新标准实施后,普通住宅满两年后出售,则可免征增值税。也就表明,这部分税款将被直接免除。

从2018年3月开始,深圳严格执行“三价合一”,将银行评估价与网签价、购房合同价保持一致。此后,购房者必须以真实成交价格来网签和缴税,一些用“阴阳合同”来规避高税费的行为难以实行,一部分刚需置业者为了躲过“豪宅”标准,只能增加首付。

有深圳购房者“现身说法”表示:“以前关内随便一套两房也能‘被豪宅’,我就是被所谓的天价‘豪宅税’给拦到关外的。”

但按照最新标准,只要购房者的房屋总价符合面积在144平方米以下,小区建筑容积率1.0以上的标准,均可视为普通住房,可享受营业税、契税等税收优惠政策。

被拦截的刚需

有房产中介经理表示,对于“普通”与“非普”住宅,主要影响的是二手房交易税费中增值税和个人所得税的部分。增值税部分,只影响满两年的房源。如果新政前后房屋性质不变,则要缴纳的增值税没有变化。如果新政前是豪宅,新政后变为普通住宅,则可以少缴纳增值税这部分的税费。

被拦截的刚需们,感觉到很受伤。

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