我更担心没有活儿干,北京二手房市场

作者: 奥门永利官网误乐域  发布:2020-04-07

一句“打扰了”,背后可能是经纪人的第101次通话。

在炎热的夏季,低迷了一段时间的北京楼市出现复苏迹象。

这个行业不缺高薪,也不缺守着底薪苦苦挣扎的新人。几个月内,如果业绩靠谱,就可以从新人跃升至经理级。

“最近成交量很大,要看房得抓紧了,现在5万元/平方米以下的房源都卖光了,”在牡丹园附近看房有一段时间的刘女士以前接到中介电话都是推荐低价房源,而现在却陆续被告知多套有意向的房源成交的消息。

反之,亦然。

据记者了解,从6月底以来,北京多个区域看房量明显上升,房源集中成交,显现出近几个月来难得的暖意。其中,以大兴西红门、大兴黄村、朝阳劲松、昌平回龙观等区域最为突出。近日,新京报记者对上述区域进行了实地走访,力图探求市场真实情况。

他们在一线城市的焦虑,可能来自每一天与同行谍战般的斗智斗勇,拿健康换业绩;

打破僵局,看房人增多

他们在二线城市的底气,可能来自背后不为人知的付出,以及由此得来的稳定业绩;

据北京市住建委、链家地产提供的数据显示,7月上半月二手住宅成交3343套,日均223套,为4月以来同期中最高,市场出现止跌回升。

他们在小城市的勇气,可能来自几十年来的坚守,以及独有的业务模式。

据了解,由于中介门店冲业绩等因素,每月的下半月成交量通常要远高于上半月。而7月上半月的成交量,明显好于4月、5月、6月三个月,其中5月、6月最低,不足3000套,日均不到200套。

这个国庆假期,每日经济新闻记者分别记录了一二线城市和一个四线小城的中介人物现状。

一位房主也明显感觉到市场的变化,3月份房子挂出来时,价格不高,就是没人看房啊,市场太冷了。而经过3个月的僵持博弈,房子价格逐渐往下降,其心理预期也一再调低,现在总算看房人多了起来。

一线城市样本:上海

据21世纪不动产统计,7月第二周,客户新增客源环比上涨2.3%,客源新增量本周出现明显上涨,但客源量回暖缓慢,整体供需保持平衡,供需比为1:3。

出镜人物:杨浦区某中介门店经纪人汤浩然

北京中原地产首席分析师张大伟认为,近期北京二手房市场成交量上升主要是消化了一批降价的房源。经过两、三个月的观望,购房人观望心理开始减弱,部分购房人逐步入市。

时间:10月2日

部分卖家低价换成交

眼看着“金九”泡了汤,小汤和他的同事们对十月行情充满了期待。但十一当天,上海受台风影响,下起了暴雨,雨水滴滴答答延续到长假第二天,大家都坐不住了。

北京二手房成交量回升的同时,成交均价仍处于低位。据链家地产统计,7月上半月二手房成交均价为26762元/平米,处于全年的较低水平。

“上个月也是月初一场台风加暴雨,硬生生把金九刮成了淡季。”他们显然对这种不太好的开头忧心忡忡。

奥门永利官网误乐域 ,链家地产市场研究部张旭认为,从链家挂牌房源条件情况的检测显示,7月第二周,调价案例中价格下调的比例为86.2%。价格不断下调,购房人也是被价格所打动,最终促成交易。

好在上班时分并没有下雨,小汤对这一天的工作充满了信心。“今天会有两档客人带看,都是昨天约好了,下大雨改到今天。”

不过,看到有人接盘,房主的心态也有所变化,不少房主不愿再降价,甚至涨价。据链家地产显示,新增的房源挂牌均价7月第二周较第一周微涨0.5%。

这家门店开在杨浦区三大公立名校之一——控江路第二小学低年级部正门口,以学区房买卖为“特长”,向来不愁生意上门。但这几个月,民办学校摇号的消息一传出来,虎爸虎妈们揣测着公立学校摇号也不远了,买学区房的意志开始动摇,连带着中介也躺枪。

张旭认为,目前在售调价房源降价比例及议价空间水平仍处于较高水平,虽然近期客源量有所上升,但购房者只购低价房的心态并未转变,急于出售的业主价格仍要与当前的市场形势接轨。

“前段时间学区房交易最火热的时候,那边小区20来平方米的老老老破小,只能挂挂户口那种,220万元急卖,一个小时就成交!”小汤无奈地说,“摇号政策一出,不少原本在看学区房的客人都搁置了,这两个月一下子冷清了不少。”

■探访

AM9:35 来了第一组客人

劲松

这是当天上午唯一一组较有诚意的客户,也是一整天里沟通最久的一组。

成交量、到访量齐涨

勤快的小汤赶紧上前,顺着客人的目光,介绍起橱窗上的房源。“您想看学区房还是普通自住?”

劲松区域邻近双井、国贸等繁华商圈,配套成熟,同时新老房源皆具。记者走访发现,最近一段时间,该区域的二手房市场表现出一定的回暖趋势。

“买了放着。”

据劲松农光里附近一中介门店经纪人介绍,6月份门店的成交量增长了10%,仅农光里一个社区就成交了4套,而在5月份该小区无一成交。

“您看中的这个小区,总价在800万元上下。房型非常正,装修也挺好。”

在华威北里(房价 户型 二手房 租房)的中介门店,工作人员介绍,最近一段时间购房者的观望情绪有所转变,面对众多房源下调报价,部分购房者看到了房价见底的可能,因此选择出手。遇到合适的房源,即便议价空间并不大,部分购房者还是决定拿下房源,“都怕再过段时间市场会逐步回暖,到时可选择余地就没这么大了。”

“太贵。”客人惜字如金。

不过最近让门店高兴的还是到访量的增加。“一些优质房源从挂出来就不断地有客户咨询、看房,甚至平时工作日也有客户来看房了,这是前几个月都比较少见的。”农光里附近一中介门店工作人员介绍。“最近也有小部分东坝金隅的自住型商品房没有申请上的客户来看房,但现在来说还是少数,估计过一阵自住型商品房项目陆续入市,会有更多购房者回流到二手房市场。”

但小汤并不介意,据每日经济新闻记者观察,客户从店外聊进店里,再聊出店门外,短短20分钟,他已经把基本情况摸了个透,并快速记到手机里。

记者在农光里看了一套61平米的小三居,目前报价215万元。据中介经纪人介绍,房子在5月底挂出来时,看到市场不好,房东当时的报价是205万元,低于市场价格。“这套房挂出来之后不断有购房者来看房,电话咨询的也不少。了解到这个情况,业主在最近将报价提升了10万元。”

客人刚走,雨又来了,一群人对着没完没了的雨两眼发直。

小故事

小汤的同事指挥几个徒弟:“电话打起来,别玩手机!”

房主改户型迎合购房者

“我们这一行,说到底还是要靠勤奋,一刻也不能松懈。”小汤悄悄告诉记者。

在农光里附近,记者看到一套61平米的“两居”,主卧看起来相当别扭,房间中间被隔出了一道玻璃门。“这是房主不久前自己改的,以为会好卖一些”,经纪人介绍说,房主是这里的老住户,由于急于出售,房主报价220万元,这已是该社区二居室的最低报价。

雨水稍小一些,“发哥”第一个拎着广告牌出门了。记者看了一眼手机,刚好10:00整。小汤告诉记者:“出去驻守,这是主动出击获取客户的办法。通常地铁站、超市、路口是最佳驻守点,只要把牌子往那儿一竖,自己机灵一点儿,一天下来总有收获。”

从6月底房源挂出后,受价格吸引,不断有购房者前来看房。但大部分购房者都表示,这套房子的面积不小,但由于两个房间是套间,使用率比较低。为了尽快出手,房主想出了一招,在西侧的房间中间加装了玻璃门,这样的话这个房间就变成了一个小厅和一间带阳台的卧室,整个房间也就变成“两居室”。

但这种收获并不会很快转化成“战果”,上海人爱凑热闹,别看动不动能凑一大群人,说散就散了。忙着打电话的小汤忍不住说:“10个人里头有一个留电话的,就算不错的了。真有诚意也未必在你手上成交,但不干不行。”

上述中介经纪人说,“现在购房者的选择余地较大,这套房有户型方面的缺陷,价格其实还有商量的余地。”

话音未落,旁边的两位小姐姐也走了,笨重的广告牌衬得她们格外娇小。

回龙观

“您好,我是我爱我家的小汤,请问您最近还在看房子吗?哦哦,那扰了,再见!”

低价房源快速“消化”

同样的话重复快30多遍后,他忍不住起身出门,点了一根烟。

回龙观区域以经适房为主,也有部分商品房小区。由于社区大、房源多,购房人可选择性大,区域降价也较明显。

PM12:10 按时吃饭、点外卖是奢侈品

据链家地产统计,今年年初到现在,回龙观地区房价已下降了15%-25%。成交均价也从年初的30000元/平米,下降到了26000元/平米左右。

接近午饭时间,并没有外卖小哥集中出现。“午饭叫外卖?太奢侈了,开单了才会享受一下。”门店的秦经理事后解开了记者的疑惑,“有的人出去买几个包子,业绩不好收入不高的,就买两块钱的挂面回宿舍煮一煮。”

回龙观地区链家地产一门店经理告诉记者,“最近成交量挺大的,主要消化的是从年初就挂牌经过多轮降价的房源,性价比较高。目前热销的主要是经适房,因为单价低,而区域内少数的商品房如新龙城、流星花园因单价高而成交量较小。整个区域链家地产上半月已经成交了70套,预计下半月会比上半月还要好”。

下雨天比较清闲,大家基本上能按时吃上饭。但这就意味着客人太少,反而让人更加焦虑。

据了解,7月初成交的一套龙博苑一区(房价 户型 二手房 租房)的房源,户型面积为86平方米,是紧凑型小三居,以230万元成交,成交均价为2.67万/平米。而同一小区一套102平米三居室,以257万元成交,成交均价为2.52万元/平米。

“比起不能按时吃饭,我更担心没有活儿干啊。”

“这些房源当初的报价都挺高,单价接近3万了,但随着市场转冷,三四月份没人看房,房主心里开始着急,开始大幅降价,到了五六月份,随着低价房的增多,看房的人也开始多起来了。”该门店经理表示。

趁着放晴的当口,记者顺着门店所在的街道走了一圈,发现了近10家大大小小的房地产中介,而这条街道40步以内,就盘踞了四家,竞争可见一斑。

而为了吸引购房人,不少经纪人将优质房源集中起来印制传单,并标示称这些房源都是“特价房源、抄底房源”。

因此“做家门口生意”的中介们,近距离向外拓客一靠驻守、二靠客人上门,都靠不住的时候,往往开始想办法从别人手里抢客人。

但另一方面,很多不降价的房主,房源挂了半年仍未成交。记者在龙锦苑六区(房价 户型 二手房 租房)看到,一套115平米三居,由于一层带小院,在年初时报价320万元,有人出价315万元房主没有卖,而同户型的房源成交价从4月份的300万元,降到现在的290万元,而上述那位房主仍“扛价”,报价依然是320万元,底价要310万元才卖,由于明显高于市场价位,仍鲜有人问津。

PM 13:00 雨一直下

小故事

原本打算出去验收一套房子然后驻守,又让一场雨“留”在了店里。“说出来你都不信,跟了一年半的客户,四五百万的交易眼看要成交,被不知名的中介两条中华就撬掉了。”回忆起去年的失手,小汤陷入了沉默。

卖旧买新业主咬牙降20万

秦经理无奈地说:“一些小中介没有房源资源,就拼命压低中介费,买家和房东一旦‘手拉手’去找他,他只需要帮着打印合同,送送资料,两条中华当然比3个点中介费便宜多了。”

回龙观一家门店经纪人告诉记者,6月刚成交了良庄家园(房价 户型 二手房 租房)一套89平米两居户型,总价208万,均价才23300元/平米,比市场价低了近20万。“这套房位于育新学区内,之所以价格这么低,主要是房主换房,已经在市区定了一套房,眼看着要交首付款了,良庄家园的房子还没有卖出去,看房的人多,但真正坐下来谈价的还少,为了不违约,房主一下子降了20万”。

中介行业底薪微薄,花时间花精力跟的客户最后开不了单,大家都知道意味着什么。

“现在几乎所有的房源都可谈,能降价大谈的则是换房连环单的房东,不大幅降价,就可能面临违约风险,所以不少房主成交意愿很强烈”,上述经纪人说,类似的案例并不鲜见,比如还有一套龙博苑一区的102平方米三居室,已经降到255万了,略低于市场价,由于房主换房,已经定好房,要求首付能出150万,其他都可谈。

因此,一旦需要带看,保护房源、保护客源、甩掉“尾巴”,就成了和促成交易同等重要的事情。

大兴西红门-黄村

PM13:45 出发验房 甩掉“尾巴”

“以价换量”成效明显

每日经济新闻记者和小汤、秦经理一同去几百米外的小区内验收一套二手房。他们提醒记者,如果你猛然回头,会看到各家中介跟在后面,一个不当心,就会凑上来套近乎了。

作为刚需集中的大兴区域,实际从6月下半月就开始回暖,西红门地区和黄村地区的成交量增长尤为显著。西红门一链家门店店长介绍,6月份区域成交量大涨,仅瑞海家园二期就成交了5套。

这套老式房屋建于上世纪50年代,经改建后从3层变为5层,产证也相应更新。进入小区,记者放慢了脚步回头张望,果然看到挂着不同吊牌的“白衬衫”从身边走过,并装作不在意地打量着记者。

同样在黄村区域,包括绿地西斯莱公馆、滨河西里、保利茉莉公馆、枣园小区等社区的二手房成交量均比四五月份有明显增长。机构统计数据显示,其中西斯莱公馆6月份成交了11套,相比于5月4套的成交数量,有明显增长。

等他们都走远,小汤带着记者拐进了单元门,拿钥匙打开房门,开始验收。快要结束时,他说,那些人都没走,等会出去你还会见到他们。

实际上,成交量增长的同时,是价格的让步。记者在走访中发现,由于大兴区域存在大量的换房需求,一些房主急于将手中的房源出售,以购买新房,在淡市中对价格做出了一定的让步。黄村一中介人员介绍,在最近出售的一套76平米的小三居,成交总价为126万元。而去年同社区成交的一套77平米的小三居,虽然在户型和朝向上占据一定优势,但成交价却达202万元。据该中介经纪人介绍,滨河西里的二手房价实际上从今年3月以来都在持续下降,从3月份26000元/平方米到现在的24000元/平方米。

但事实上,每一个房产中介都在经历着同样的纠结:这边防着别人,那边也被别人盯防。如同谍战剧一般,天天在上演。“多多少少都干过这样的事儿。”大伙儿闲聊的时候笑着说。

西红门地区一链家地产门店经理介绍,经过几个月的僵持,不少房源都出现了降价、甚至多次降价的情况,这也使得一些一直有购房打算的客户选择在这个时候出手,助推了区域的二手房成交量回暖。

“我唯一能做的,就是把客人送上地铁。”面对记者的惊讶,他继续说,“有时候即使这样都防不住,有同行直接跳上地铁跟着客户走了,再慢慢撬走客户。”

但同时,记者也注意到,由于前期低价房源的消化,部分业主对市场前景看法的转变,目前西红门区域的二手房议价空间在逐步缩减。甚至有业主看到市场可能会出现的转机而提高价格。某小区一房源报价200万,但当带客户去看房时,业主却提高了5万元报价。“实际上,7月以来新增的客户没有6月份那么多,主要原因是性价比高的房源减少了。剩余的部分房源本身业主让利的可能性就不大,再加上现在市场有回暖迹象,所以未来议价的空间会有所减小。”上述中介门店经理表示。

躲过了同行的尾随,小汤和秦经理坐在便利店里,和记者继续聊起上午的话题。“我们这一行,基本上个个有胃病。”

小故事

这时候,仍然有别家中介的小伙子“碰巧”路过便利店,并有意无意地向记者三人望上一眼。秦经理淡定地拿起手机给同事打电话:“你们去1200弄带看是哇?注意身后有‘尾巴’。”

优质房源很“抢手”

挂了电话,他继续说:“客户一多,就顾不上吃饭了,一半是节奏起来了没法吃,另一半也是因为期待成交而产生的亢奋。有一次客户中午看房,看完就打算签约了,我们空着肚子带看,接下去就是准备双方洽谈,从白天谈到半夜,等签好所有文件回到家,已经是半夜两点了,这还吃啥?”

据西红门地区一门店经纪人回忆,之前店里成交了一套96平米的两居室,业主挂牌价是200万元,由于房子比较优质,均价也低于该社区同类型房源价格,当天就有购房者表现出强烈的购买意向。有一对夫妻约好第二天6点来签约,第二天才5点就带着20万现金到了店里。

PM15:10 趁着天晴摆摊驻守

“谁知道我电话联系房主,那边却说房子刚被别人订走了。这对夫妻当时就傻眼了,一直感叹没想到现在市场不好的时候,房子也会这么快出手。”该中介经纪人说,其实这种状况在最近并不是第一次,虽然之前区域成交情况不好,但到了最近一些业主在价格方面表示出“极大的诚意”,房源朝向、楼层、户型等又比较合适,这一类房源还是很受欢迎。

终于等到放晴,小汤扛来的广告牌有了用武之地。他选了地铁口的一处街角,刚一放好牌子,就有人围了上来。

■ 业内声音

由于在这一片工作时间久了,来来往往的仿佛都是熟人,小汤“阿姨”、“叔叔”不停地打招呼。

7月下旬或量升价稳

一位来打听挂牌价的阿姨和小汤聊了几句,说出自己的门牌号,小汤马上反应过来:“哟,您楼下住的是张阿姨吧?”

●21世纪不动产北京区域总经理寇海龙

“对对对,你怎么知道?”

积压了半年的购房需求,下半年将会有所释放。有些城市取消限购,对消费者的预期会产生一定影响,担心继续观望可能会付出格外成本。北京市场上自住房批量上市,也会打压新房价格。这也将传导到二手房市场,业主将不得不继续下调价格,放宽议价空间,从而带动成交增长。最关键的还是银行信贷政策的变化,如果首套房利率不再上涨,甚至能回归基准利率,就会极大地刺激买房信心。预计7月下旬二手房成交量将会有所上涨,成交价格保持平稳。

“她在我这里挂牌的,你们一样的房型,她刚刚走过去,咱们留个电话,您再去问问她!”

短暂复苏回暖尚早

“好的好的,有消息你要通知我的哦。”阿姨满脸带笑地走了。

●伟业我爱我家集团副总裁胡景晖

记者留意了一下,从地铁口到街角这段距离,“站”了4块广告牌。

经过上半年的博弈,房价有了实质性松动,这一方面是房价降了,特别是5月份降得比较厉害,吸引购房人入市;另一方面,信贷对购房有了一定力度支持,银行放贷速度快,首套利率稳定;此外周边城市放松限购也给购房人以刺激,刚需改善陆续入市。现在只能说是短暂复苏,说回暖还太早。因为北京信贷放松不大可能,一旦放松可能引发房产泡沫;北京有大量刚需,限购取消也不大可能。

PM17:00 城管来了

在他们驻守的50分钟内,城管来了四五次。每一次远远看到执法大队的车辆,或穿着制服的工作人员,他们都会默默拿着牌子走开,等车子开远了,大家又重新聚拢过来。

“板子上的房源是其次,这是个切入客户的好渠道。”小汤向每日经济新闻记者解释:“留下电话和微信,回头才有机会,不可能靠这一套两套房子就成交的。”

城管来的第4次,他们决定收工回店。

在店里,小汤问记者,你看我,二十七八差不多么?记者点点头。

他苦笑。实际上从部队退伍就加入了房产中介行列,才一年多时间,22岁的小伙子看着快30岁了。

“都是熬出来的。”他说。

“他可以算是我们店里的销冠了,值得。”秦经理说。

谁还没点故事呢?身边的这位经理,从技术员、保险经纪,到房地产中介,用6个月时间从业务员升到经理,用他的话来说,“这才终于找到自己的位置”。

后记:

“有时候吧,房东期望值远远高于房子的价值,买家的预算又远远低于看中的房子,不管是买卖还是租赁,都是这么拧巴。就像上午那对客人吧,看中860万的房子,预算在600万,你说我们难不难?”

在记者和其他同事聊天的时候,这位销冠始终处在忙线状态,要么回客户微信,要么打电话,要么帮着客户寻找房源。

然而直到小汤结束工作、准备回总部开会时,约好的两档客人仍然没有出现。

二线城市样本:杭州

出镜人物:西湖区某中介门店经纪人杨新亮

时间:10月3日

这个长假,房产中介小杨值班。

“金九银十?不存在的,我的业绩一直比较平稳。”

“最多的时候,单笔佣金能有十几万元。”

觉得自己有点懒的小杨,笑称自己“佛系”,但“佛系”的他短短3年多里完成了娶妻生子、买房买车。

从7年厨师生涯转身,小杨如今已是行业里的高段位玩家——80%的业绩来自老客户,有时候几个电话就能开单。比如前些天他身在泰国,还成交了数单。

小杨口中的泰国行,是集团的业绩奖励。凭借2个月零10天成交7单的战绩,他与全国其他299位同事一起,踏上了泰国之旅。

小杨所在的中介门店,位于杭州市西湖区,排名前五的求是小学对面,热热闹闹的菜摊边上。

“以后的目标?当然是挣更多的钱买更好的房子。”

AM9:30 小杨讲了讲他从厨师到经纪人这3年

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