全行当链金融土地资金财产,黑石起先扫货

作者: 奥门永利官网误乐域  发布:2020-02-16

在过去近一年的时间里,光是黑石就已出手数次。2018年12月,黑石集团以12亿美元收购新加坡丰树集团在上海的商业项目上海怡丰城及其相邻办公大楼。

在这个平台下,会有美元、人民币等多币种,会有以固定收益为目的的夹层基金,会有以股权形式投资的房地产PE基金,也有混合基金等多种策略,以覆盖海内外市场和整个地产行业。

事实上,PE巨头爱买写字楼,早已不是什么秘密。黑石、KKR、凯雷、华平投资、光大控股等一众知名PE巨头均有出手布局。如今在经济下行周期的大背景下,一些外资PE更是悄悄蜂拥而入,大肆抄底北上广写字楼。

5年25座大融城

关键词阅读:黑石 写字楼

根据光大控股集团官网披露的数据显示,截至2015年3月31日,光大安石通过机会性、增值型和债权策略基金(包含美元和人民币产品)累计管理规模超过500亿元人民币。按照现有43人的团队规模来看,平均每人管理的资金量超过10亿元,仅就这一数字而言,已经让绝大多数地产PE同行难以望其项背。

而“绯闻”买家不是别人,正是大名鼎鼎的PE巨头黑石集团。据称,这次黑石与新加坡国有控股的GIC(Government Invested Company)组成买方团,收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3,以及在上海的SOHO复兴广场。如果交易顺利,黑石的写字楼收购版图无疑又将添上浓厚重彩的一笔。

资料显示,光大安石的前身是亚雷投资,最初的两个股东为雷曼兄弟房地产PE以及美国的一个Familyoffice,在中国的投资业务开始于2007年。由于外资监管造成的投资阻碍,雷曼兄弟希望找到一家背景相当的中资企业合作,光大控股获选。2008年,经过重组,光大控股成为亚雷的控股股东,更名为光大亚雷。

2019年,PE们更是堪称“扫货”。今年春天,黑石集团先是以4.8亿美元的价格收购了塔博曼旗下三家购物中心50%的股权,接着又连续将香港国际建投和上海长泰广场收入囊中。

周颂明表示,光大安石并不缺少可投的项目,市场上的项目有很多。有时候收一些在建的项目反而比较容易接手,他们没有运营能力,看中的是光大安石的运营能力与资金实力,在合作中也会在价格上做出让步,当然光大安石也会为他们带去效益。合作可以很灵活,最终讲的是回报。

第一次投资发生在2011年。KKR与远洋集团成立成立地产基金,专攻内地地产;第二次则在2016年,KKR再次携手远洋集团,出资14.77亿港元投资了首创置业旗下公司首创钜大,并持有后者大约12%的股权。

据介绍,在设立之初,光大安石就将自身目标确定为多种策略、多币种、产融结合的房地产资管平台。

4月,瑞士合众集团与中东家族财富基金(The Family Office Co.)等财团联手以13.4亿美元收购中关村鼎好大厦大部分股权,创下了迄今为止北京最大体量的商业地产外资收购项记录。

“光大安石投的所有股权商业项目,都会自己来控盘。”周颂明强调,商业地产投资是光大安石的投资重点之一,将以大融城为平台,将所有商业地产项目整合成一个资产包,寻求更大的市场份额。

买写字楼,PE们正伺机出手。

项目选择严苛

募集180亿美元基金,买楼致富

随着雷曼遭遇危机退出,2010年光大引入来自英国的基金管理公司安石投资集团作为股东并更名为光大安石。2014年随着一期美元基金的逐步成功退出,股东结构再次发生变化,ASHMORE退出,光大控股和团队对其股份进行了收购,光大控股成为绝对的控股股东。目前,光大安石仍同时管理人民币与美元双币种基金。

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若不是某场房地产成果发布会上,把2015年中国房地产基金综合能力TOP10榜单第一的殊荣给了光大安石,恐怕这个庞然大物仍将会继续选择低调潜行。

靠着房产生意,黑石赚的盆满钵满。如今黑石的房地产投资业务已经遍及全球,投资领域主要为住宅、写字楼、酒店、仓储中心以及房产公司股权等,地产基金平台的资产管理规模已达1570亿美元,管理超过10只机会型地产基金。

“开发商对销售型物业的价格判断比较清楚,但是对持有型物业很难做到精准测算,更不了解未来退出时物业的价值。”周颂明进一步指出,与开发商的区别就在于,投一个项目时光大安石首先要做定位,测算成本,包括未来十年的租金收益、融资方式、杠杆等,以此判断合适退出的年份。回过头来,看每年的回报,一旦达到要求就可以投了。

女人爱买包,男人爱买表,而今年,买下一座又一座写字楼则成了PE巨头们的爱好。

对于光大安石未来的目标,周颂明表示,2015年光大安石的管理和在建项目已达8个,建筑面积合计近百万平方米,资产规模约200亿元,计划以北京、上海、重庆为核心在全国范围内发展。预计2020年,光大安石管理和在建项目将达到25个以上,管理项目市值将超过500亿元。

投资界梳理发现,除黑石外,凯德、基汇资本等知名地产投资基金也均有出手。1月,凯德集团宣布,与一家非关联第三方公司成立合资公司,斥资27.52亿元收购上海浦发大厦约70%的面积;基汇资本也联合财团收购上海MixC万象城四栋超甲级写字楼。

“一线城市一类二类三类地段都可以,二类地段比如在上海是中环以内,三类地段就是嘉定项目所在的位置,所以一线城市以一类地段为核心。二线城市只投两类——最核心的地段或周边整体人口密度高的地段。三线城市只投最核心的地段。地段位置只是初步条件,还要判断一定范围内的人口、竞争对手、体量、开业时间等。一般来说光大安石都做10万平方米以上的体量。”

2019年,掀起买楼“扫货潮”

上海大融城是继重庆之后第二个商业地产股权投资项目,预计将于今年年底开业。据介绍,上海大融城是一个集购物、餐饮和休闲娱乐为一体的大型综合购物中心,目前投资规模约为10个亿。上海大融城位于嘉定新城,总建筑面积约12.64万平方米,共7层。

在这块鲜少被关注的战场上,PE巨头们各有各的打法。

事实上,为了完成5年管控25个以上项目的目标,光大安石从去年开始进行了大规模的并购行动,不仅包括项目层面的直接并购,也拓展到直接战略入股上市公司,打造真正意义上的全产业链金融地产投资管理平台。

2009年,光大控股花85万美元收购了雷曼兄弟旗下的亚洲雷曼房地产基金—亚雷投资,次年又募资1亿多美元,成立“光大亚雷房地产基金”,随着后来英国大型资产管理公司Ashmore的加盟,该地产基金改名为光大安石房地产基金。如今,光大安石已成为了中国最大的房地产基金之一。

资料显示,作为光大安石旗下自有商业品牌的大融城,致力于推动城市的商业发展,乃至整个城市的商业格局变革。目前,最具代表性的是2010年落成的重庆大融城项目,经过4年的运营,年经营性增长平均超25%,2014年的租金收益更是过亿元,2015年预期增长将超20%。

继去年收购中关村甲级写字楼高科岭98%权益后,外资保险巨头安联集团再度大手笔买楼。今年10月份,旗下公司以约78亿元人民币的估值收购了北京一写字楼项目85%的权益。

另一方面,对于项目的选择,光大安石也有自己的考虑。

不过,KKR近期也加快了动作。去年1月,KKR一只20亿美元的房地产基金已组建完成;今年3月,据路透社报道,KKR正在筹募旗下首档专攻亚洲的房地产基金,目标为15亿美元。值得一提的是,KKR信奉“用时间换取回报”的投资理念,旗下大部分项目的运作周期都很长。

尽管原股东雷曼兄弟和英国安石投资逐次退场,留下光大安石投资独自面对国内房地产市场的结构性变局。但2008年光大控股以85万美元收购雷曼兄弟旗下资产管理公司亚雷投资51%股权,这笔85万美元的投资,如今已换来累计资产管理规模超过500亿元人民币的光大安石中国房地产基金,从投资收益率上来看,光大控股已经赚得盆满钵满。

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