你会选择哪个行业,地产的泡沫会破裂吗

作者: 奥门永利官网误乐域  发布:2019-11-29

问题:如果在2019年给你100万做投资,你会选择哪个行业?是房地产、股市还是其他行业?

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回答:

上个星期北京学区房涨得厉害,据说一套房一天就可以涨几十万,然后这件事情引起了舆论的巨大关注,之后北上深等地区又迎来了史上最最严格的调控政策,大额提高首付以及限制购买政策,强制降低需求来稳定房价。

谢邀,作为一名私募基金经理,我觉得这个问题答案应该是多样的。

房地产有自身的周期,往往是三年左右一个周期,先是政策慢慢放开,然后房价开始慢慢上涨,最后涨幅巨大,然后引起广大民众的关注,之后政府便开始用政策调控地产,给地产降温,之后楼市进入不愠不火的状态,直到下一次政策放开。而2017年本来应该是地产降温之后的一个政府希望横盘的状态,但是却也出现了急涨,房价经过这么多次周期性的上涨之后,地产泡沫会破裂吗?

100万,对于房地产和股市都不算多,但也基本上够,从收益率、流动性、回撤率综合考虑,我个人倾向于股市,理由如下:

在每一次楼市急涨时,都会有一些人看空楼市,分析了一大堆数据,然后说楼市泡沫巨大,即将崩盘。也有一些人继续看多楼市,认为北上深这些大城市房价不会跌,各种声音都有,那楼市的泡沫到底大不大呢?

  • 从估值角度考虑,股市研究的是市盈率,股票通常是运行在平均的估值之上,而截止到12月27日,沪深的创业板(29倍)、中小板(20倍)都是历史最低位,而主板的沪深300(10.6倍)市盈率也即将跌破10,比历史上任何底部估值都要低,所以说非常便宜!

首先我们从价值的角度来看,如果把一栋房子看成一个公司,用对公司的估值方法对一个房子进行估值,那楼市的泡沫有多大呢?

反观房子,国际上通用研究的是租售比,合理的房价租售比应在1:250以内,但在中国简直不能直视,根据我爱我家、链家地产等房产经纪公司的统计,北京、深圳、上海、杭州等城 城区的“租售比”已经高达1:270至1:400,所以房子高估比较明显!

一个公司的价值,取决于这个公司未来现金流,也就是将未来的现金流折现到现在的价值,通俗来讲就是这个公司未来能赚多少钱,然后将这些未来的钱将通货膨胀的利率考虑进去,变成现在的钱值多少。

  • 从流动性考虑,由于宏观调控,很多地方限购,限制时间内转让房产,基本上除了限制上涨之外,也限制了流动性,而股市由于是T 1制度,第二天就能变现,所以如果要用钱,肯定股市好;

  • 从回撤来说,毫无疑问,房子回撤小更胜一筹,而2018年股市从3587到2449点,振幅达31%,这也是为什么大部分人觉得股市让人害怕的原因;图片 2

在公司估值里面有一个很重要的参考指标,市盈率。也就是俺现在的盈利状况,多少年能够回本。有一个公司每年赚10万,这个公司值100万,那么这个公司的市盈率就是10倍。

总结:估值方面股市大幅低估,流动性方面股市第二天就能变成现金,但房子价格回撤较小,综合考虑,建议以价值为参考,克服回撤的恐惧,选择股市获取最大利益!回答:

而这个市盈率的概念反映到楼市上面就是租售比,一个房子200万,每年能够产生5万的租金,那么租售比就是40。我现在在中国的城市,大多数城市的房子租金收入比已经超过30,在一些热点大城市达到五六十甚至更高,通常小城市的租售比会比较低,而大城市的租售比比较高。

我会选择儿童教育类,现在传统的制造业不好做,房地产行业低迷,电子商务竞争又比较激烈。这两年生意都不好做,不管怎样,孩子是国家栋梁,未来的花朵,一个家的希望。现在每个家庭只有一个或者两个孩子,大人所有的心血和付出也都是为了孩子,所以作为家长都愿意咂票子在孩子身上,给孩子报培训班、特长班……

对于公司来说,价值取决于未来的现金流,而不光是现在的现金流,对于某些成长性较好的公司,每年业绩稳定增长,利润增长也很明显的公司来说,这些公司在未来可能赚到更多的钱,所以市盈率会比较高,比如腾讯在五六年前可能利润不高,但是因为他所处的行业是互联网行业,是时代的风口,增长性特别好,所以市盈率比较高。而对于一些没落行业对公司来说,每年的业绩利润都是下滑的,甚至有可能今年还能赚钱,明年后年就一直亏损了,比如说现在的钢铁煤炭等行业,市盈率会比较低。

我也是孩子的家长,平时都是生吃俭用,也要让孩子去学跳舞,学她喜欢的专业、特长,只要她想学的、愿意学的,我都会尽最大的努力满足孩子的需求,毕竟孩子对一门或者两门专业感兴趣,是不容易的事情,有些富人家的孩子花大钱送去学,小孩子还不乐意!所以,我个人觉得,孩子的教育培训类在未来永远不会被淘汰,如果有钱值得投入!

房子也是一样,未来租金更高的城市的房子往往租售比会比较高,而未来租金低的城市的房子往往租售比低一些,而未来租金的高低则有一个很重要的影响因素 ,就是人口流动。比如对于一些三四线城市来说,每年的人口流动都是净流出的,也就是说有越来越多的人逃离这些城市,那么未来这些城市的人越来越少,对于租住房的需求也就越来越少,那些人口还保持净流入的一二线城市,未来会有更多的人,更多的有钱人涌入这些城市,他们到哪个城市去生活必须要租房,从而带动租金上涨。

回答:

这是为什么一些大城市租售比已经到了五十六十甚至更高,但是即使这样,从价值层面来对这些房子进行估值,可能大多数房子都是被高估的,甚至被高估的很严重,但是房子作为一种具有商品属性兼投资属性的这么一种东西,不能只是从价值角度来分析。就像在牛市的时候,每个人都知道股票被高估了,股票的股价远远高于其价值,但是股市还是一路上涨,因为人们认为,其实现在价格高估了,但是依然会有人在更高的价位去接盘。

目前市场最能吸金的地方,就是楼市和股市,股市经过2015中旬调整至今,可以说估值已经相当的低,用索罗斯的反身性理论也是资金最好的去处了,只不过目前投资者对的市场缺乏信心,这是管理层的原因,应该给大家一个相对宽松的投资环境,监管的手不要伸的太长,所有的事能还让市场自身调节的就交给市场,我相信会有一轮行情可以期待!至于楼市,这两年的上涨已经透支了人们的消费能力,楼市也失去了上涨空间和动力,当然好的产品还是值得拥有,目前楼市投资需要长期持有才会有回报。无论投资股市还是楼市都需要有一双慧眼才行,毕竟资本市场还是比较残酷的。

而目前政府主要打击的也就是这类炒房的人员,并且政府明确指出房子是用来住的,不是用来炒的,包括最近出台的一些房产政策,限购限贷政策都是为了抑制炒房人员的投机行为,因为房子一旦被人们当做一种金融产品去炒,那么在疯狂的上涨之后极有可能出现断崖式的下跌。

回答:

而房地产都崩盘和股市的崩盘给社会给经济带来的影响是截然不同的,对于股市崩盘来说,可能只是有一部分居民的财富受到了影响,但是对于楼市来说,房子是中国大部分家庭都拥有的资产,一旦楼市发生崩盘,则意味着居民的财富大量缩水,再加上很多人买房是通过房贷的形式,带有杠杆,所以楼市的下跌对居民财富是巨大的伤害。

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