变味的租房,警惕长租公

作者: 奥门永利官网误乐域  发布:2019-06-16

  李宇嘉

  上述《风险提示》还提到,少数服务商及其高管涉嫌职务侵占、挪用资金、诈骗等多种违法违规行为。例如,少数长租公 寓中介服务商自行或与其他贷款机构合作使用租客信息签署贷款合同,将贷款资金扩充为资金池,不断进行租客和房东的资金和期限错配,长租公 寓中介服务商沉淀的大量资金未被有效监管,再如,极个别长租公 寓中介服务商涉嫌非法侵占他人财物。

  对租客来说,支付的所谓“租金”(网贷分期付款),不仅包含网贷利息,还有租金,实际承担压力并不小。稍加思考,不难看出中介和网贷联合下套割韭菜的套路,也不难理解这样的模式对自己很不利。但为何,年轻的租客们还会选择呢?这就与当前部分年轻人的消费模式有关了。近期,央行《2018年第二季度支付体系运行总体情况》显示,信用卡逾期半年未偿还的额度756.7亿元,相比2010年增长近10倍。超前消费理念下,不少人享受花钱快感,却压根还不起钱。

  8月22日,北京市住建委发布消息称,当日开通打击“黑中介”举报热线,查处了23家违规中介机构,北京市住建委指出,“黑中介”热线投诉举报除了哄抬房租等,还包括强制贷款付租金。

  过去我们很单纯,认为租房就是业主与租客对等交易,中介只是撮合交易。包括线下看房、签合同等,中介提供的只是居间服务。怎么也没想到,中介会和P2P扯上关系,一门简单的租赁生意,居然做成了复杂的金融游戏。本想靠租房实现“美好生活”,居然陷入了精心设计后悄悄布下的金融圈套。近日,“到底房租有没有暴涨”、“到底谁推高了租金”的讨论正酣,长租公 寓第一雷平地而起。事实让雄辩平静,解剖这一案例,租房为载体的金融游戏大白天下。

  在租房分期产品中,有我爱我家(5.710, 0.14, 2.51%)主推的“相寓信用租房”项目“押零付一”、自如推出的“自如白条”、58同城推出的“58月付”等产品。北京商报记者注意到,在微博等社交媒体,有不少租客投诉,中介在推介过程中存在不告知具体模式以及存在隐患的问题,不知情的情况下贷了款。北京市住建委表示,针对住房租赁企业违规使用“租房贷”,目前正联合市银监局、市金融局、市税务局等部门调查取证,一旦查实,将从重处罚,联合惩戒。

  问题是,这种只看当下的观念,助长了别人害你的心思。既然有了网贷后,租客短期支付能力提升,长租公 寓等中介就能够肆无忌惮地“抢房”了,房主看此情形,自然就会对租金待价而沽。再说,有了贷款,高租金就被分摊了,压力也就拖后了。中介、网贷、房东和租客四方形成的闭环中,租客自然会按时付租金,只要中介和网贷都不发生问题,这个链条就不会断裂。

  据悉,“租金贷”业务是指租客向第三方金融机构或网络借贷平台申请信用贷款,机构一次性将等同于一年租金的资金放款给到服务商,服务商并未将全部资金给到房东,形成了资金占用。表面上租客按月付租金,实际上是每月向贷款机构还贷的服务。《风险提示》称,服务商通过对房屋租赁合同条款进行设计,在未对租客进行充分风险提示的前提下诱导租客与互联网金融平台签署贷款合同,将原本用于向房东支付租金的贷款资金截留,涉嫌非法侵占他人财物,造成租客、房东合法利益的重大损失。

  你以为只是签一份租赁合同吗?其实不然,这是一份网贷分期付款合同。别看互联网金融平台不咋景气,但在租赁领域可是香饽饽。一则,相比传统网贷看不清的底层资产,年轻人租房是真实需求,也有分期付款的诉求。“押二付一”模式下,客观上融资有必要介入;二则,有租客押金担保,跑了和尚跑不了庙,加上额度不算大,风险可控。于是,收益率(1%-2%)连余额宝都跑不过的租赁市场,嫁接互联网金融的玩法后,中介和网贷一联手,盈利机会就创造出来了 。

  据悉,鼎家积累了相当规模的房租沉淀资金。平台倒闭后,房东收不到后续租金,主张收房。而房客提前交了房租,也不愿搬走,引发各种纠纷。尤其是在租客采用消费贷付租的情况下,要继续偿还贷款,否则将面临个人征信记录受影响。 

  变味的租房“生意经”

  对于此类租房贷款,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,租金贷款本身是值得行业鼓励的,但是这种偷偷为租客办理贷款的,其动机就不是为了服务租客,而是为了变相融资,一旦中间某个环节出了问题,类似房东不打算租房了,这个时候就会出现多米诺骨牌效应,即风险快速扩大。

  盛行互联网的当下是个好时代,又是个坏时代。朋友圈里,大把人整天在晒消费,“用明天的钱,圆今天的梦”,“活在当下”,很多人接受这样的理念。2018《中国养老前景调查报告》中提到,35岁以下的年轻一代,平均每人每月储蓄只有1339元。就像信用卡消费“不花钱”的酸爽一样,“押二付一”的模式下,高额的房租和押金确实有压力,申请网贷以后,短期的压力小多了,至于多花了多少钱,留给明天吧!“花钱一时爽,还款火葬场”,超前消费刺激年轻人不断投入火坑。

  在严跃进看来,对于和金融机构合作来说,有助于导入中长期资金,这样可以更好安排长租业务,对于租房者来说是有积极作用的。如果把未来的租金进行打包进行交易,那么就可以认为是租金证券化的概念了。中介获取融资,用金融的方式来解决租赁的问题,总体上是值得肯定的。

  2016年,国家要大力扶持租赁,笔者当时供职的机构承担了一个课题,研究了一系列鼓励租赁的创新,比如监管创新、模式创新、融资创新。但后来,却发现还有一个更大的问题未回答清楚,到底谁来监管这个行业呢?单单行业定位,就吵了半天,最后才认定为租赁属于生活服务业。更进一步,谁来监管呢?工商、建设、房管、消防、民政、人口和市场监管等,貌似都有管理义务,但谁牵头管理这个费力不讨好的行业?当大家还在争论的时候,市场需求和租金水平还都搞不清楚的时候,早就嗅到红利的长租公 寓,已火速行动起来。短短3年就发展出2000多家租赁机构。现在,租赁与互联网、P2P、私募融合起来,监管难度更大了。

  薛洪言也指出,长租公 寓的经营模式可以产生稳定的现金流,天然适合发行ABS产品,应该会成为长租公 寓机构的重要融资渠道。

  但恰恰,空手套白狼的中介不安分。这次长租公 寓“第一雷”中,涉事中介破产了。照理说,租客申请分期付款后,从网贷平台出来的一次性12月的租金,随即进了中介口袋。而在业主那一边,中介只需要按季度付租金,剩余的资金则截留下来为己所用。如果不是吃了喝了、炒股、卷款跑了,单单拿去扩张新房源,是不会沦落到破产境地,因为新的房源又有了新的现金流。如果破产了,那资金一定被非法挪作他用了。这也恰恰是当下行业监管上的巨大漏洞。

奥门永利官网误乐域 ,  8月19日,我爱我家前副总裁胡景晖在媒体沟通上表示,“长租公 寓爆仓,一定比互金爆雷更厉害”。话音未落,8月20日,杭州鼎家网络科技有限公司(以下简称“鼎家”)宣布停运,数千名租户以及背后的房东和消费金融机构陷入纠纷。

  有了网贷后,租客短期支付能力提升,长租公 寓等中介就能够肆无忌惮地“抢房”了,房主看此情形,自然就会涨租金。

  “证券化的模式有助于加快资金回笼,但是缺点是租赁市场刚起步,租金的测算是比较困难的,这是当前此类企业需要关注的地方。监管方面其实当前已经做了一些管控,类似房源的收储方面不允许用银行贷款资金进行,这是值得关注的地方。此类租金的证券化,其实和租金贷是有本质区别的。比如说租金证券化是以未来潜在的资金流为主的,是以租赁的稳健经营来做担保的,这样证券化的产品才会有收益。但是很显然,很多企业心思不对,直接把租金进行了套现。这个和正常理解的类似ABS创新是完全不同的。“严跃进指出。

  (作者系资深地产研究人士)

  租金“莫名”变贷款  

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